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09/12/2022. 22:53:37

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Aplicación de la Ley 57/1968 a las Cooperativas de Viviendas

Abogado, Socio de CUOTA&RIOJA abogados

La Sentencia número 13/2014 de la Audiencia Provincial de Burgos, sección 3ª, de fecha 15 de enero aclara algunos puntos esenciales acerca de la responsabilidad de la entidad financiera ante la falta del aval que obligatoriamente se debe entregar a los cooperativistas para garantizar las cantidades aportadas para la construcción de sus viviendas.

Bloque de viviendas

En virtud de lo dispuesto por el artículo 1 de la Ley 57/1968 de 27 de julio sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, es obligatorio garantizar la devolución de las cantidades entregadas y percibirlas a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros en las que habrán de depositarse en cuenta especial, quien bajo su responsabilidad, exigirá la citada garantía.

La mención "bajo su responsabilidad"  significa que la entidad financiera debe exigir en el momento de la apertura de la cuenta o depósito la existencia del aval.

Sobre esta materia, resulta harto ilustrativa la recientísima Sentencia número 13/2014 de la Audiencia Provincial de Burgos,  sección 3ª, de fecha 15 de enero. Dicha sentencia me ha llamado singularmente la atención porque incide directamente en un problema común para muchos cooperativistas que ven frustradas sus expectativas y pretenden, por ello, la recuperación de las cantidades que entregaron para adquirir una vivienda

Dicha Sentencia entra a valorar algunas cuestiones de gran calado sobre el particular, que paso a resumir.

  • Cuándo surge la responsabilidad de la entidad financiera.

En primer lugar, nos recuerda que la responsabilidad surgirá cuando el comprador quiera que le devuelvan su dinero. Si, el comprador ejerce su derecho a la devolución y esta no puede hacerse por falta de garantía, habrá de responder la entidad bancaria en la que se hizo el ingreso.

La Sentencia analizada aclara que una cuenta especial es una cuenta abierta a nombre del promotor en la que se ingresan solamente las cantidades aportadas por los compradores; y que su especialidad radica en que no pueden ingresarse otros fondos del promotor y en que de las cantidades ingresadas solo puede disponerse para la construcción de las viviendas.

Por ello, concluye en este punto que el hecho de que ingresen otro tipo de fondos o de que se hagan otros pagos distintos de los relacionados con la construcción no exonera de responsabilidad a la entidad financiera.

  • Cuándo se produce el daño.

El daño se produce cuando el cooperativista no puede obtener el reembolso del dinero, pero la falta de reembolso se produce por la falta de exigencia del aval. Si la entidad financiera exige en su momento el aval que garantiza la devolución, los cooperativistas no se verían  perjudicados, y de ahí su respectiva responsabilidad.

  • Qué ocurre si no existe plazo expreso de entrega de las viviendas.

En el caso resuelto por la Audiencia Provincial de Burgos, se alegaba por las partes apelantes que no existía plazo de entrega. Lógicamente, entiende el Tribunal, si no hay plazo de entrega será más difícil exigir la responsabilidad conforme a la Ley 57/1968, pero no imposible. Si la obligación de entrega en un determinado plazo no se puede determinar, ello supondría dejar el cumplimiento del contrato al arbitrio de uno de los contratantes, lo que prohíbe el artículo 1256 CC. Por ello procede fijar un plazo. En algunos casos figura claramente en los contratos de adjudicación; en otros cabe inferirse, añado yo, de otros datos, aunque figuren en otros documentos, como actas de la propia cooperativa o informes facilitados a los cooperativistas. Por ejemplo, la estimación del término de las obras de construcción de las viviendas que en ellos consta sirve para tomar esa fecha como la de su entrega.

  • Necesidad de pedir la resolución contractual.

Indica esta Sentencia que el particular que pide la recuperación de las cantidades deberá pedir también la resolución; y que cuando lo que se pretende es la recuperación de las cantidades por la vía de la Ley 57/1968 la obligación de reembolso recaerá sobre el avalista, y en caso de falta de aval sobre el Consejo Rector.

  • Prescripción de la acción.

En relación a la prescripción de la acción, fundamenta la Audiencia que la acción contra la entidad financiera por falta de constitución del aval es de naturaleza extracontractual y el plazo de prescripción de un año debe comenzar a contar desde que se produce el daño para el cooperativista. El daño se produce cuando este intenta recuperar sin éxito el dinero invertido y le comunican que no se lo devuelven por la falta de aval.

  • La compra de solo dos viviendas no autoriza a calificar al ADQUIRENTE como inversor.

Como el artículo 1 de la Ley 57/1968 delimita el ámbito de aplicación subjetivo de la Ley a "las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial", la Audiencia llega a la conclusión lógica de que no es necesario que la vivienda se destine a domicilio familiar; y mientras no haya prueba de que el adquirente pensara vender una de las dos viviendas, no hay motivos para imputar los pagos a una o a otra vivienda, pudiendo suponer que los pagos se han hecho para aquella vivienda que pensaba destinar para sí mismo, por lo que no se estima que solo tenga derecho a recuperar lo aportado por una sola de las viviendas.

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