El objeto de este artículo es determinar cuándo es posible acudir al expediente de reanudación de tracto sucesivo regulado en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria tras la modificación introducida por la ley 13/2015, de 24 de junio.
La nueva regulación contenida en la Ley Hipotecaria aclara la naturaleza jurídica del expediente de reanudación de tracto, se trata de un expediente de jurisdicción voluntaria extrajudicial, la nueva regulación supone por tanto la desjudicialización de este procedimiento, pues el expediente se instruye y tramita por el Notario, y la resolución definitiva corresponde al Registrador, que podrá calificar positiva o negativamente, según existan defectos resultantes de la tramitación o del Registro.
Podríamos pensar que el hecho de que el expediente haya dejado de ser judicial ha dado lugar a abusos en cuanto a su aplicación, pero ello no es así, pues la rigidez de la norma lo impide, como veremos.
Una novedad fundamental es que la Ley Hipotecaria contiene una previsión expresa acerca de cuándo existe o no interrupción del tracto sucesivo a los efectos de permitir su reanudación por vía del expediente que nos ocupa. Así, la regla Primera del artículo 208, recogiendo la doctrina tradicional de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, dispone: “No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada.”
La rigidez de dicho concepto legal, atendiendo a la doctrina de la DGSJFP, debe ser matizada, y podemos diferenciar los siguientes casos:
a) Supuesto en el que el promotor del expediente adquiere su derecho del titular registral o de todos los herederos del mismo. En este caso no cabe acudir al expediente, lo que procede es la inscripción del correspondiente título adquisitivo o constitutivo del derecho de que se trate.
b) Supuesto en el que el promotor del expediente, cuando fueran varios los herederos del titular registral, hubiera adquirido su derecho de alguno o algunos de éstos, pero no de todos ellos. En este caso sí existen dos títulos pendientes de inscribir, faltan dos eslabones de la cadena traslativa, la partición de herencia y el título adquisitivo del promotor. En este caso hay una verdadera interrupción del tracto y por tanto, a pesar de la dicción literal del precepto, cabe acudir al expediente.
c) Tampoco debe entenderse interrumpido el tracto cuando la cadena de trasmisiones desde el titular registral hasta el promotor del expediente esté debidamente documentada, pero algunos de dichos títulos no ha sido presentados en el Registro, o habiendo sido presentados y calificados por el Registrador adolezcan de algún defecto. Lo que procede en este caso es la presentación del título, o la subsanación de los defectos señalados en la nota de calificación.
Dichas reglas pueden dificultar enormemente la posibilidad de acudir a este expediente, a modo de ejemplo pensemos en el supuesto de inscripciones muy antiguas, cuando el titular registral ha fallecido y sea imposible determinar los herederos del mismo o que éstos otorguen escritura pública. Por ello debe tenerse en cuenta la doctrina de la “extraordinaria dificultad” de la DGSJFP. Esta doctrina permite acudir al expediente incluso en aquellos supuestos en los que no existe una verdadera ruptura de tracto, cuando la obtención de la titulación ordinaria revista extraordinaria dificultad, es decir, cuando no proceda imponer al titular actual que promueva la formalización e inscripción de actos o contratos en los que él no ha sido parte.
En cualquier caso debe emplearse un criterio restrictivo para la aplicación del expediente con la finalidad de evitar que se utilice esta vía de reanudación del tracto como medio para sustituir la titulación pública ordinaria. El expediente de reanudación de tracto debe considerarse como un medio excepcional de solución de un problema de discordancia entre Registro y realidad jurídica extrarregistral, pues su utilización puede dar lugar a supuestos de indefensión del titular registral que no presta su consentimiento para la transmisión en virtud de un negocio jurídico, sino que se utiliza la tramitación de un expediente para sustituir ese consentimiento. Por ello el Registrador debe extremar el celo en la calificación e interpretar de forma restrictiva las normas relativas al expediente de reanudación del tracto, por ser una forma excepcional de inscripción de derechos en el Registro de la Propiedad.
