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05/12/2022. 12:46:30

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“Aquí no cabemos todos”, o el recurso a la nulidad contractual para no dejar entrar a quienes llegan después

Consejero académico de “Gómez Acebo & Pombo”, abogados y Catedrático de Derecho Civil

Cómo defenderse frente a las ventas de cuotas indivisas cuando la suma de las cuotas excede de la posibilidad de repartir materialmente el activo en comunidad. La STS 10.1.2008 (RJ 2008, 204) trató este problema en consideración a las sucesivas ventas de cuotas de inmueble dedicado a plazas de garaje, siendo así que la cuota llevaba aparejada la asignación de uso exclusivo de una plaza. Pero podría pensarse en cualquier otro supuesto de ventas de cuotas de un conjunto, cuando las cuotas representan activos materiales que no admiten una forma de división ilimitada, sin que dicho activo llegue a hacerse completamente inútil para su uso.

“Aquí no cabemos todos”, o el recurso a la nulidad contractual para no dejar entrar a quienes llegan después

Lo particular del caso es que no se había agotado aún el 100% del conjunto dividido en cuotas, pero las cuotas ya dispuestas sí agotaban la posibilidad de uso en exclusiva de los activos materiales representados. Observemos que lo interesante de este supuesto es que quien está interesado en parar el flujo de ventas no son las partes en el contrato en cuestión, sino los anteriores compradores, que no quieren que se siga acrecentando la masa de adquirentes, que dará lugar en el futuro a una concurrencia imposible de gestionar ante la atribución de activos limitados. Según el TS, este first coming puede pedir la nulidad del contrato de los sucesivos adquirentes, por falta e inexistencia de objeto contractual.

Es curioso que pueda pedir por este concepto la nulidad de un contrato un sujeto que no ha sido parte en él. Pero la enseñanza es instructiva, pues sólo la nulidad- que puede ser instada por cualquier interesado- permite reaccionar ante conductas contractuales de terceros que de una manera u otra dañan derechos o expectativas de la parte actora, ajena al contrato.

Con todo, tengamos en cuenta los límites de esta doctrina. La defensa del first coming es posible por esa vía cuando las cuotas van acompañadas de un derecho de uso o apropiación exclusivo sobre activos materiales no divisibles ilimitadamente (plazas de garaje, por ejemplo). Pero si las cuotas se venden sin referencia a un uso exclusivo sobre determinada activo, los primeros no pueden pedir la nulidad del contrato de adquisición de los últimos por falta de objeto, aunque finalmente la concurrencia de adquirentes vaya a ser tan densa que el uso multitudinario resulte imposible para cualquiera de ellos y asfixiante para todos ellos. Siempre, claro es, que las ventas anteriores no hayan agotado, mediante su suma, el 100% de las cuotas disponibles. A partir de la venta de la última cuota indivisa, las siguientes ventas tendrían que ser reputadas igualmente nulas, por falta de objeto.

No es la primera vez que el Tribunal Supremo recurre al remedio de la nulidad para aprovecharse de la ventaja que supone reconocer a terceros "interesados" una legitimación para reclamar la ineficacia de un contrato ajeno que tiene por objeto atribuir a uno de los contratantes un activo patrimonial que ya ha sido atribuido a otro, produciendo una incompatible concurrencia con el actor. En la STS 10.2.2001 (RJ 2001, 2027), el actor demanda la nulidad por error obstativo (¡) de un contrato ajeno, en el que es parte quien la vendió una determinada parcela al actor y ahora le vende metros cuadrados de esa parcela al otro comprador codemandado. Lo mismo que en el supuesto de 2008, salvadas las diferencias inesenciales: se venden a distintos compradores una cantidad de unidades de medida de superficie que, sumadas, no caben en los metros cuadrados reales que suman las fincas.

Desde luego se realiza una notable violencia verbal cuando se puede aprovechar esta circunstancia para pretender que el contrato ajeno es nulo a causa de que las partes del mismo (o una de ellas) se han equivocado, al negociar sobre cosa que ya es propia del actor como first coming. En esta tesitura, y ante la equivalencia de efectos jurídicos, es preferible el recurso a la nulidad por falta de objeto, pues al menos ésta no es disponible por la parte que contrata, y no se hace a un tercero árbitro de la relevancia o irrelevancia del error de un tercero. Y, sobre todo, no se corre el riesgo de pillarse los dedos con el plazo de prescripción de cuatro años del art. 1301 CC, en daño del actor, como si al dejar pasar este breve plazo el actor se entendiera que "confirma" un contrato ajeno del que no ha sido parte y que revierte en su daño. Bien es verdad que el TS evitó esta desagradable consecuencia en la sentencia comentada, mediante el expediente de considerar – y también esta doctrina es rechazable- que los errores "obstativos", que no son errores en los motivos, disparan una nulidad que no está sujeta a plazo de prescripción.

De cualquier manera, sólo un deficiente empleo de la técnica jurídica puede justificar que en casos como los discutidos se pueda predicar la nulidad de un contrato ajeno. Al obtenerse la nulidad de esta manera indirecta se deja "entregado" al segundo comprador (de buena fe), que, como codemandado, no ha podido articular una especie de reconvención (saneamiento por evicción) contra el codemandado vendedor. En cualquier caso, se deja a este segundo comprador sin la cosa y sin el precio, pues sólo podrá articular una pretensión restitutoria en un ulterior pleito contra su vendedor codemandado. Además, el actor no necesita realmente recurrir a una acción contractual como la nulidad. Si ya ha adquirido dominio sobre el bien disputado, la segunda venta recae sobre cosa ajena, bastándole articular una acción declarativa o reivindicatoria contra el segundo poseedor. Observemos, finalmente, la perversión de efectos que produce declarar nulo el contrato de adquisición del rival. Pues si es "nulo", este comprador (de buena fe) carece de justo título a afectos de la usucapión ordinaria y, además, no puede prevalerse de ninguna manera de los efectos de la fe pública registral, ya que su propio título de adquisición, como nulo, lo hace incapaz de servir de base para una adquisición registral a non domino conforme a los arts. 33 y 34 Ley Hipotecaria.

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