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06/02/2023. 23:30:56

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Aspectos relevantes de la enervación

director legal de "Jurídica Áérea" y "Jurídica Abogados"

A día de hoy los desahucios siguen siendo una triste realidad de nuestra época. Si analizamos los datos sobre este procedimiento facilitados por el Ministerio de Justicia el 52.6% se dan por impago de alquiler. Por lo tanto es fundamental que tanto inquilino como arrendador tengan claro las herramientas legales para rehabilitar un contrato de arrendamiento en caso de impago. La principal herramienta es la enervación.

Casita, llaves y mazo de la justicia

La enervación del desahucio es un derecho que tiene el inquilino consistente en pagar el total de las cantidades debidas al arrendador y por consiguiente poner fin al procedimiento de desahucio, rehabilitándose la vigencia del contrato. Al ejercitar este derecho aunque el arrendador inicie un proceso de desahucio por falta de pago, el contrato de alquiler no se resolverá. Esta figura viene recogida en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Ahora bien, este derecho opera bajo dos requisitos. El primero es su excepcionalidad permitiéndose su uso una sola vez durante la vigencia del contrato. El segundo consiste en que el pago debe realizarse en un momento procesal determinado, el cual dependerá de la existencia o no de un requerimiento de pago mediante medio fehaciente antes de la interposición de la demanda de desahucio. Si este requerimiento se efectúa con al menos treinta días de antelación a la interposición de la demanda sin que se proceda al pago requerido, el proceso iniciado no podrá ser enervado. Si por el contrario no existe requerimiento de pago, el inquilino demandado podrá enervar el desahucio. En este caso lo podrá hacer antes y durante el plazo de 10 días que le será otorgado por el juzgado. Este plazo se notifica mediante la resolución judicial que admite a trámite la demanda según lo dispuesto en el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Existió en nuestros juzgados opiniones divergentes respecto al ejercicio de la enervación por parte del inquilino en fecha anterior a la notificación de la demanda y posterior a los 30 días de plazo del requerimiento de pago. Esta cuestión ha quedado zanjada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo mediante Sentencia de fecha 27 de marzo de 2014 (recurso número 141/2011), por la que se establece como doctrina jurisprudencial que el pago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo, después de presentada la demanda pero antes de tener conocimiento del proceso, no excluye la resolución del contrato, y esto aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta.

Otra cuestión polémica es el momento procesal oportuno para acreditar el pago enervador. En la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla de 31 mayo 2010 se concluye que debe acreditarse dentro de los diez días siguientes al requerimiento judicial. Antes de la entrada en vigor de la Ley 37/2011 se podía enervar la acción hasta el comienzo de la vista y en esta se discutía sobre su procedencia, en la actualidad se debe realizar este acto enervador antes de ella, y en el plazo indicado.

Por lo tanto podemos concluir que todas las partes intervinientes en un proceso de desahucio por impago de renta deben tener claro las características legales de la enervación ya que su simplicidad es solo aparente.

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