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02/03/2024. 13:17:01

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Cancelación de hipotecas y condiciones resolutorias caducadas en el Registro de la Propiedad

Registradora de la Propiedad

Cuando se solicita información registral sobre una finca es frecuente que aparezca reflejada en ella la existencia de cargas que estén caducadas. Podría definirse la caducidad como una forma de extinción de los derechos o facultades por no ser ejercitadas en un plazo determinado, plazo que corre inexorablemente.  

La cancelación por caducidad se rige por el principio de rogación y se entenderá solicitada tácitamente al pedirse que se expida una certificación de cargas o al practicarse cualquier asiento relativo a la finca afectada conforme el art. 353 del Reglamento Hipotecario. 

Ésta se practicará mediante asiento de cancelación o cuando entre en juego el art. 353 del RH mediante nota marginal que se extenderá de oficio por el Registrador. La cancelación por caducidad se practicará siempre que hayan transcurrido los plazos y concurran todos los requisitos legalmente previstos.  

En el presente artículo examinaremos la cancelación por caducidad de las hipotecas y condiciones resolutorias.  

En materia de hipotecas hemos de referirnos en primer lugar su caducidad legal. Esta cuestión se regula en el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Disposición Adicional 27 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre que señala: A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.” 

El fundamento de este precepto es la prescripción según la normativa civil. Es aplicable a las hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación y requiere que de manera inexcusable conste en el Registro el plazo en que debe ser satisfecha íntegramente la prestación garantizada, resultando acreditado el día que se iniciará el cómputo del plazo de caducidad.  

Está legitimado para solicitar tal cancelación el titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP, en adelante) ha señalado en resolución de 21 de enero de 2020, reiterada por otra de 9 de septiembre de 2021, que el mero anotante de un embargo no puede solicitar tal cancelación por caducidad pues, conforme el art. 38 LH “como titular de cualquier derecho sobre la finca” debemos entender a quien tenga un derecho inscrito y no meramente anotado.  

A su vez, es preciso que haya transcurrido el plazo de previsto en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acción hipotecaria, que conforme los arts. 1964.1 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria son 20 años; y, a continuación, 1 año sin que conste en el Registro haber sido renovada, interrumpida la prescripción o ejecutada la hipoteca.  

Si durante el transcurso de este año adicional ha sido cedido el crédito hipotecario, la DGSJFP en resolución de 9 de septiembre de 2021 resolvió que hay que entender que la cesión está comprendida dentro de estos supuestos, en cuanto implica una novación subjetiva de la hipoteca y presupone que la acción hipotecaria está viva.  

Pese a lo que establece el art. 688.2 de la LEC, el Centro Directivo en resolución de 4 de junio de 2005, reiterada en otras posteriores (27 de enero de 2014, 27 de octubre de 2015, 19 de junio de 2019, entre otras) lo admitió la cancelación, aunque exista nota marginal de expedición de certificación, distinguiendo los siguientes supuestos: 

a) Si la nota marginal se extendió después del vencimiento de la obligación garantizada por la hipoteca, la práctica de esta nota marginal conforme el art. 1973 del Código Civil interrumpe el plazo de prescripción de la acción ya nacida y se reinicia el cómputo del plazo de legal. En consecuencia, hasta que no transcurran los veinte años más uno contados desde la fecha en que la nota se extendió sin que medie otro asiento que otra circunstancia acredite, no podrá procederse a cancelar por caducidad la hipoteca.  

b) Sin embargo, si la nota marginal se extendió antes del vencimiento de la obligación garantizada por la hipoteca, no se produce la interrupción de la prescripción porque no ha nacido ningún plazo de prescripción, por lo que para cancelarla por caducidad se aplicará el art. 82.5 LH contándose los veinte años más uno desde la fecha en que deba satisfacerse la obligación garantizada por hipoteca.  

Si no consta en el Registro el plazo en que debe ser satisfecha íntegramente la prestación garantizada, se aplicará el art. 210.8.2 de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 13/2015 que dice: Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.” 

Conforme la interpretación de la DGSJFP en resoluciones del 21 abril de 2016 y 25 de octubre de 2018, a diferencia del art. 82.5 LH, estará legitimado para solicitar la cancelación cualquier interesado. Se requerirá que haya transcurrido el plazo de 20 años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, 40 años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. 

En cuanto a la cancelación por caducidad convencional de la hipoteca, ésta tiene lugar cuando se pacta expresamente para la propia hipoteca un plazo concreto de duración de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo. 

Esta posibilidad se indica en el art. 82.5 de la LH –ya expuesto- y se regula en el art. 82.2 del mismo cuerpo legal. Solo puede operar cuando se ha pactado de un modo nítido un plazo de caducidad de la propia hipoteca y resulte con claridad cuál es el día inicial y final del plazo a computar. No procederá cuando lo que se pacta es un plazo de vencimiento del crédito garantizado, pues como ha reiterado la DGSJFP en resoluciones 3 de marzo de 2019 y 2 de septiembre de 2019 en este caso no puede aplicarse el artículo 82.2 sino el 82.5 como hemos visto anteriormente.  

En cuanto a la cancelación de las condiciones resolutorias por caducidad, hay que diferenciar los siguientes supuestos:  

1. Condiciones resolutorias establecidas en garantía del precio aplazado a que se refiere el art. 11 de la LH. Se aplica el art. 82.5 LH y de este precepto deduce la doctrina dos posibilidades de cancelación por caducidad:  

a. Por transcurso del plazo señalado para la prescripción de la acción resolutoria en la legislación civil a que esté sujeta el contrato.
En el ámbito del derecho común, el art. 1964.2 del Código Civil, tras la reforma por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, fija un plazo de prescripción de 5 años para las acciones personales que no tengan plazo especial, contados desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. Hay que tener en cuenta que la Disposición Transitoria 5ª de la citada Ley señala: “Las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de entrada en vigor en esta ley, se regirá por el artículo 1969 del Código Civil.”
En el ámbito de los derechos forales, la Compilación de Derecho Foral de Navarra prevé en su Ley 39 un plazo de prescripción de 30 años y en el artículo 121-20 del Código Civil Catalán un plazo de 10 años.  

b. Por el transcurso del plazo de vigencia de la condición resolutoria señalado en el propio contrato.
Se producirá la cancelación automática por caducidad convenida siempre resulte la extinción del propio título en cuya virtud se practicó la inscripción y no será preciso el consentimiento del titular registral ni resolución judicial (art. 82.2 y 79.2 de la Ley Hipotecaria).  

En ambos supuestos será preciso además que haya transcurrido un año más sin que hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la garantía.  

2. Condiciones resolutorias pactadas en garantía de otras obligaciones distintas del precio aplazado en una compraventa. En este supuesto se incluirían las condiciones estipuladas para garantizar una contraprestación en la permuta a cambio de obra futura o en garantía de una obligación de hacer o no hacer.  

En estos supuestos la DGSJFP en resolución de 25 de octubre de 2018, reiterada en otras posteriores, podría cancelarse si hubieran transcurrido los plazos del art. 210.1.8 de la Ley Hipotecaria, que son veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada, o en su defecto cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.  

No habiendo transcurrido estos plazos de caducidad, se requerirá para su cancelación el consentimiento del titular registral favorecido por la condición, y en su defecto resolución judicial en procedimiento seguido contra él conforme el art. 82.1 de la Ley Hipotecaria.  

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