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03/08/2020. 12:54:37

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Cláusulas abusivas en los contratos de compraventa de vivienda

Despacho de abogados especializado en Derecho Inmobiliario.

La ilusión nos ciega. De hecho, hasta profesionales del Derecho «tragamos» con el contrato que una promotora inmobiliaria nos presenta a firmar al imponerse el deseo de adquirir el inmueble de que se trate a pesar de percatarnos de la existencia de cláusulas evidentemente abusivas en el documento. Pero te cuestionas: ¿por qué van a existir problemas? Y este autoconvencimiento unido a la presión que ejerce el promotor sobre la enorme (y supuesta) lista de compradores interesados que aceptarán sin rechistar lo que tú rechaces o intentes mínimamente modificar, te tapas los ojos y estampas tu firma sin remisión.

El objetivo del presente comentario es eminentemente informativo para aquellos compradores-consumidores que han suscrito o que van a suscribir en breve un contrato de compraventa de inmueble sobre plano o en fase de construcción. Pretendemos que identifiquen cuáles son las principales cláusulas abusivas que la promotora como parte predisponente incluye en sus contratos. Sobre algunas de ellas hemos hablado en anteriores comentarios pero conviene insistir para evitar o minimizar malas prácticas por las empresas promotoras.

Junto a lo anterior, existe una cuestión insoslayable de justicia social relativa al derecho constitucionalmente reconocido de disfrutar de una vivienda digna —lamentablemente utilizado de forma interesada por las fuerzas políticas—. Este derecho, desde la perspectiva del comprador-consumidor, se ciñe a contar con la certeza de que el inmueble elegido le permita desarrollar su vida personal y familiar en unas condiciones mínimas de habitabilidad, seguridad y salubridad.

Para finalizar esta introducción hay que interiorizar el contenido del artículo 1256 del Código Civil para restringir al promotor su exceso de arbitrariedad en el contrato: “la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes”. Además, el artículo 82.1 del Texto Refundido de la Ley General para la defensa de Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (RDL 1/2007, de 16 de noviembre) nos dice qué ha de entenderse por cláusula abusiva: “Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.

Las cláusulas abusivas más comunes a identificar por los compradores de vivienda son las siguientes:

1.- Falta de reciprocidad de las prestaciones de plantearse el desistimiento del contrato.-

El principio de equivalencia de las prestaciones debe presidir cualquier vínculo contractual para evitar un desequilibrio acentuado a favor de una de las partes contratantes. En el concreto ámbito de la promoción y compraventa inmobiliaria el promotor es el que confecciona unilateralmente los contratos y predispone el contenido de los mismos sin aceptar en la mayoría de las ocasiones negociación alguna sobre los términos de una determinada cláusula.

Las cláusulas que abundan en los contratos que nos ocupan son aquellas que establecen una penalización más o menos relevante para el comprador en el caso de desistimiento por el mismo del contrato o ante la ocurrencia de determinadas circunstancias, sin que se establezca idéntica penalización al promotor.

2.- La imposición al comprador del pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (comúnmente conocido como “plusvalía municipal”).

3.- Obligar al comprador a subrogarse en la hipoteca solicitada por el promotor-vendedor para financiar la construcción del edificio.

Los compradores tienen plena libertad para subrogarse en la hipoteca que previamente hubiera constituido el promotor o bien optar por buscar otra entidad financiera que le ofrezca mejores condiciones pero sin que, en ningún caso, se esté obligado a pagar los gastos de cancelación de la primera hipoteca ni a satisfacer penalización alguna para el caso de no subrogación.

4.- El establecimiento en los contratos de un plazo de entrega indeterminado.

En reiteradas ocasiones hemos puesto de relieve que desde 1989, con el Real Decreto 515/1989, se estableció que en los contratos de viviendas en construcción la fecha de entrega debería quedar reflejada en los contratos “con total claridad”. Esta exigencia es sistemáticamente vulnerada por los promotores inmobiliarios consignando plazos amplios (el primer semestre del año 2020, por ejemplo) o autoconcediéndose prórrogas de varios meses para intentar evitar satisfacer indemnizaciones por retraso en la entrega; intento vano, evidentemente.

El promotor es un profesional del sector de la construcción y por esta razón debe tener presente a la hora de fijar la fecha de entrega en los contratos de compraventa todos los avatares que puedan acontecer durante el proceso constructivo, incluyendo el tiempo que se tarde en obtener la licencia de primera ocupación. La jurisprudencia es clara en este sentido y no admite que el promotor traslade al comprador su riesgo empresarial, condenándole a indemnizar los daños y perjuicios que el retraso provoque a los adquirentes.

5.- La imposición al comprador del notario ante que el que se otorgará la escritura pública de compraventa.

El comprador tiene derecho a elegir el notario de su confianza o aquél que por cualesquiera otras circunstancias le parezca el oportuno para formalizar la operación.

6.- Modificar las condiciones, distribución, materiales u otras circunstancias de la vivienda recogidas en la memoria de calidades o en el proyecto de ejecución debido a que esta documentación realmente forma parte del contrato de compraventa.

Debe diferenciarse una cláusula de este tipo de aquellos requerimientos técnicos que puedan exigir los arquitectos municipales para que la construcción se adapte a la normativa vigente y puedan informar favorablemente la concesión de la licencia de primera ocupación.

7.- La exoneración del promotor de las responsabilidades por vicios constructivos que impone la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).

Es sabido que la LOE establece unos plazos de garantía de uno, tres o diez años en función del tipo de vicio o defecto constructivo que se presente, a contar desde el acta de recepción de la obra. Cualquier exoneración al vendedor de las responsabilidades que legalmente le conciernen es nula y habrá de tenerse por no puesta.

8.- La posibilidad de que el vendedor altere el precio de la vivienda durante la construcción.

El precio es un elemento esencial en el contrato de compraventa sin que el vendedor pueda modificarlo a su libre albedrío. Únicamente podría admitirse si existiera una causa objetiva perfectamente justificada y siempre y cuando se permitiera al comprador desistir del contrato de compraventa sin penalización alguna de darse esta circunstancia.

Como conclusión a todo lo expuesto anteriormente, no existe una relación cerrada y exhaustiva de cláusulas abusivas en el ámbito de la compraventa de vivienda en construcción. La casuística puede ser muy variada y habrá que efectuar un control de legalidad del contrato para comprobar que el promotor-vendedor no ha introducido cláusulas abusivas en perjuicio de los adquirentes.

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