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01/12/2022. 18:13:09

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Comerciar con antiguos arrendamientos de local

Catedrática de Derecho civil y Directora del Departamento de Derecho Privado de la Universidad de Zaragoza

El traspaso de un local de negocio puede suponer un buen negocio para el arrendatario. Pero el precio del traspaso dependerá del tiempo que pueda continuar el arrendamiento después del traspaso.

Comerciar con antiguos arrendamientos de local

Al jubilarse el arrendatario de un local de negocio concertado antes del 9 de mayo de 1985 (fecha de la entrada en vigor del RDLey de 30 de abril de 1985, liberalizador del régimen de arrendamientos urbanos), el arrendamiento se extingue, salvo que se subroguen el cónyuge o, en ciertas condiciones, los descendientes. Pero, en muchas ocasiones, no hay cónyuge ni descendientes con interés en continuar desempeñando la actividad en el local de  negocio y el arrendatario lo que quiere es negociar con su arrendamiento, obtener un beneficio y poder retirarse con un complemento de la jubilación.

Ahora, después de algunos años de la promulgación de la vigente Ley de arrendamientos urbanos de 24 de noviembre de 1994 (LAU 1994), cuando algunos arrendatarios de local concertados antes del 9 de mayo de 1985 quieren comerciar con su arrendamiento, sigue planteándose el problema de la duración del contrato después del traspaso.

Cuanto mayor sea la duración del contrato después del traspaso más alto será el precio de la cesión. Conforme a la legislación aplicable, el propietario podrá ejercer el tanteo o el retracto por el mismo precio que se haya negociado el traspaso (arts. 35 y 36 LAU 1964). Su interés en ejercitar tal derecho, poniendo fin al arrendamiento e impidiendo el traspaso, dependerá de las circunstancias que concurran en cada caso. Un precio elevado de traspaso permite al propietario obtener una mayor cuota de participación (art. 39 LAU 1964), pero quizás eso no le compense si quiere recuperar el local o tiene la posibilidad de concertar un contrato nuevo, con precio libre, conforme al régimen vigente en la actualidad.

La LAU 1994 contiene una disposición transitoria que se refiere a esta cuestión, pero su tenor literal dista de ser claro. Establece la disp. trans. 3ª.B).3 de la LAU 1994 que "este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley".

La Ley establece un plazo mínimo de diez años a contar desde la realización del traspaso. Se trata de un plazo mínimo. Según la fecha en la que se hubiera realizado el traspaso el arrendamiento puede durar más de esos diez años: el número de años que quedaren desde que se hizo el traspaso hasta computar veinte años desde la aprobación de la ley.

El plazo máximo de veinte años desde la aprobación de la LAU 1994, es decir, hasta noviembre de 2014, tiene sentido y es aplicable por ello a todos los traspasos que hubieran tenido lugar antes de noviembre de 2004. La Ley establece que el arrendamiento, que como mínimo dura diez años desde el traspaso, en este caso dura todo el tiempo que reste desde que se firma la escritura de traspaso hasta computar los veinte años. En otras palabras, que los traspasos que hayan tenido lugar en los diez primeros años desde la aprobación de la LAU 1994 pueden prolongarse más de diez años.

Esta interpretación es conforme con el tenor literal y con la finalidad de la transitoria. Por el contrario, no puede admitirse que el plazo de veinte años a que se refiere la norma juegue como un plazo de extinción del arrendamiento en todos los casos de traspaso. Esto significaría que todos los contratos de arrendamiento se extinguirían, en caso de traspaso, en noviembre de 2014.

En mi opinión, esta interpretación no es admisible por las siguientes razones:

1ª.- Es contraria al tenor de la Ley, que expresamente dice que el traspaso permite la continuación del arrendamiento "por un mínimo de diez años".

Si el legislador hubiera querido esta consecuencia hubiera bastado con que lo estableciera así,  sin incluir en la redacción del precepto el mínimo de los diez años. Cosa que hace la Ley, por lo demás, en el caso de subrogación a favor de descendientes en el párrafo 2 de la disp. trans. 3ª.B).3.

2ª.- El tiempo mínimo de duración previsto en la Ley para el traspaso se concibe como un instrumento de protección al arrendatario.

Al establecer un plazo de hasta veinte años el legislador quiso compensar al arrendatario que traspasase durante los primeros años de vigencia de la Ley: privado de la prórroga forzosa reconocida anteriormente es probable, además, que el arrendatario todavía no hubiera amortizado su inversión. Al alejarnos de la fecha de aprobación de la Ley, cabe presumir que el arrendatario habrá recuperado parte de su inversión durante el tiempo que ha estado explotado el local. Por eso se reduce a diez años el tiempo de duración del contrato.

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