Cuando hablamos de contratos de arrendamiento (de cosa), no debemos olvidar que los mismos se constituyen al nacer por tiempo determinado y precio cierto (art. 1.543 CC), por lo que la delimitación del plazo es esencial en este negocio jurídico (STS 21-05-1958), siendo el término “indefinido”, incompatible con el concepto de arrendamiento (STS 26-02-1992).
Habitualmente, en la práctica jurídica diaria, suele oírse y afirmarse que al terminar el contrato de arrendamiento, si el inquilino permanece disfrutando de la finca (vivienda, local, etc.) quince días, por lo menos, a contar desde el siguiente a la terminación y este disfrute lo hace con el beneplácito del dueño, se renueva el contrato de arrendamiento produciéndose la tácita reconducción. Pues bien, como tal, esta afirmación tan sumamente repetida, no es precisa en derecho y la reciente Sentencia del Tribunal Supremo núm. 184/2021 de 31/03/2021 vuelve a aclarar meridianamente esta interesante cuestión.
Dispone el art. 1566 CC que: «Si al terminar el contrato (arrendamiento), permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento», por lo tanto, el citado artículo, textualmente, da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento («si al terminar el contrato») y por nacido otro. Es decir, la tácita reconducción constituye un nuevo contrato perfeccionado por el consentimiento tácito de los contratantes, manifestado en cuanto al arrendatario por la permanencia en el uso y disfrute de la cosa arrendada una vez expirado el término, y en cuanto al arrendador por su aquiescencia a tal permanencia.
En definitiva, y como expresamente menciona la STS de 31-03-2021 en sus Fundamentos de Derecho, “[…] la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior. Éste finalizó una vez cumplido el término de su duración «sin necesidad de requerimiento especial» (art. 1581-II CC). La tácita reconducción, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, integrado, como todo contrato, por su propio consentimiento, objeto y causa (art. 1261 CC). Es decir, por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento”.
Respecto a la duración del nuevo contrato atendiendo al art. 1.581 CC, el mismo prescribe que: «Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término». Es decir, cuando en el primitivo contrato se pactó expresamente la posibilidad de prórrogas del mismo por un determinado periodo de tiempo, igual o diferente al inicial, hay que estar a lo expresamente pactado. Cuando opera la tácita reconducción y, por tanto, no se pactó ningún periodo de tiempo para la reconducción, hay que acudir a los parámetros establecidos y establecerse el nuevo contrato por años cuando se hubiera fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, o por días cuando fuera diario (STS 26-9-18).
En conclusión y al hilo de la STS 05-12-2013, «La tácita reconducción se presenta ante el contrato de arrendamiento de plazo indefinido o que se termina el plazo pactado y continúa la relación arrendaticia. El arrendamiento es un contrato temporal por esencia y no es lo mismo indefinido que perpetuo. […]. «Norma que se basa en la presunta voluntad de las partes y no es el mismo contrato que se prorroga, sino otro nuevo (se extinguen garantías: articulo 1567) y el plazo no es el mismo, sino uno nuevo (fijado por el artículo 1581)».
