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10/02/2025. 16:33:06
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Derechos y obligaciones en las comunidades de propietarios

Director del Bufete de Abogados Vilches Abogados y Colegiado nº 72539 del Colegio Oficial de Abogados de Madrid

Vivir en una comunidad de propietarios a menudo no es tarea sencilla, en gran parte por lo cordiales que sean las relaciones entre propietarios e inquilinos.

Tratar de que sea lo más agradable posible depende de todos los integrantes en la comunidad, y, para conseguirlo, cumplir con una serie de obligaciones y respetar los derechos de cada uno es crucial si queremos que todo fluya y no que el día a día se transforme en pesadilla.

Es esencial conocer que significa pertenecer y cuál es el adecuado funcionamiento de una comunidad.

1. ¿Qué es una comunidad de propietarios?

Una agrupación de todos los dueños de los inmuebles que forman parte de un edificio o urbanización, esto incluye tanto los pisos o locales como zonas comunes (escaleras, jardines, ascensores y portales).

En cuanto a la legislación, la ley que regula estas comunidades en nuestro país es la Ley de Propiedad Horizontal, y es a la que hay que dirigirse en caso de desavenencias, o confusión ante alguna situación que desconocemos.

Ahora bien, hay dos términos muy similares que conviene diferenciar: vecino y propietario

Diferencias entre comunidades de vecinos y propietarios

Como decimos, son muy similares y, aunque a menudo se usan como sinónimos, son diferentes y merece la pena conocerlos y aclarar quién es quién en cada comunidad.

Comunidades de vecinos

Este término se refiere de manera habitual a los residentes de un edificio, independientemente de si son propietarios o inquilinos.

Los vecinos comparten las instalaciones y deben respetar las normas de convivencia, pero no todos tienen los mismos derechos y responsabilidades legales.

Comunidades de propietarios

Este término es más específico y se refiere exclusivamente a los dueños de los inmuebles, solo ellos tienen derecho a participar en las juntas, votar y decidir sobre cuestiones importantes relacionadas con el edificio o urbanización.

Es esencial entender esta distinción, ya que las decisiones de la comunidad afectan a todos, incluidos los inquilinos, pero solo los propietarios tienen capacidad legal para influir en ellas.

2. Derechos de los propietarios

Formar parte de este colectivo no solo implica cumplir con ciertos compromisos, sino también disfrutar de derechos que garantizan el buen uso de los espacios comunes, y la participación activa en la gestión de la comunidad, todos, a su vez, diseñados para asegurar una convivencia justa y agradable para todos.

  • Uso y disfrute de las zonas comunes

Todos los propietarios tienen derecho a utilizar las zonas comunes del edificio (o urbanización), siempre que respeten las normas de convivencia y no impidan que otros vecinos hagan lo mismo.

Por ejemplo, puedes disfrutar del jardín o la piscina comunitaria, pero no reservarla de forma exclusiva para ti, e impedir que el resto haga uso de esas instalaciones, salvo que exista un acuerdo que lo permita.

  • Participar en las juntas de propietarios

Como propietario, tienes derecho a asistir a las juntas de la comunidad, que son esas reuniones periódicas donde se toman decisiones importantes, y en las que puedes, tanto opinar como votar, sobre las propuestas, además de presentar temas que consideres relevantes.

  • Conocer las cuentas y gestión de la comunidad

Tienes derecho a acceder a toda la información sobre la gestión, como ingresos, gastos o contratos con proveedores, con eso se busca una transparencia en el tema económico para que se sepa cómo se administra el dinero de las cuotas mensuales.

  • Impugnar acuerdos que consideres injustos

Si en una junta se toma una decisión que perjudica tus intereses, o va en contra de la ley, puedes impugnar el acuerdo, pero, antes, debes saber que es necesario cumplir ciertos requisitos, como estar al corriente de pago de las cuotas.

  • Solicitar mejoras o reparaciones

Si detectas algún problema en las zonas comunes, como una gotera en el portal o un ascensor que no funciona como debe, tienes derecho a solicitar que se realicen las reparaciones necesarias.

3. Obligaciones de los propietarios

Al igual que derechos, tienes unas obligaciones para mantener la armonía y buena convivencia de la comunidad, cumplirlas, consigue que todos los disfrutéis de un entorno cuidado y organizado, por no hablar de que ayuda a alejar los conflictos entre convecinos.

  • Pago de las cuotas comunitarias

Todos los propietarios debéis contribuir económicamente al mantenimiento de las zonas comunes, y los servicios de la comunidad, con mensualidades que se establecen en función del coeficiente de participación de cada vivienda o local.

  • Respetar las normas de convivencia

Para mantener una buena relación con los vecinos, es fundamental respetar las normas establecidas por la comunidad, aquí incluimos aspectos como el horario de uso de las instalaciones (importante si cuenta con instalaciones deportivas o áreas de juegos infantiles), evitar ruidos molestos, o cuidar las zonas comunes.

  • Permitir reparaciones en zonas privativas

En ocasiones, la comunidad puede necesitar acceder a tu vivienda o local para realizar reparaciones que afecten a zonas comunes, como tuberías o instalaciones eléctricas, es ese tipo de casos, estás obligado a facilitar el acceso.

  • Informar sobre cambios en la propiedad

Si decides vender tu vivienda o local, debes informar a la comunidad para que actualicen los registros y comuniquen al nuevo propietario las cuotas pendientes, o acuerdos vigentes.

  • Cumplir con las obligaciones legales

Es fundamental cumplir con las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, como dijimos al principio, pero también con los estatutos propios de la comunidad, así como acatar las decisiones tomadas entre los propietarios

4. ¿Cómo se toman las decisiones en una comunidad?

Las decisiones importantes se aceptan en las juntas, donde los vecinos votan para llegar a acuerdos, luego ya dependiendo del tipo de decisión, se requiere una mayoría diferente que permita que siga adelante.

Mayoría simple u ordinaria

Se utiliza para temas ordinarios, como la aprobación del presupuesto anual.

Mayoría cualificada

Es necesaria para otros más complejos, como realizar obras de mejora importantes.

Unanimidad

Requerida cuando afecten los estatutos o los derechos fundamentales de los propietarios.

Con todo esto vemos que la asistencia y participación en las juntas es bastante importante para conocer y aceptar decisiones que, en la mayor parte de los casos, afecta a tu bolsillo en forma de derramas.

5. ¿Por qué asistir a las juntas de propietarios?

Porque es una de las mejores maneras de involucrarte en la gestión de tu comunidad, y te permite participar para que salgan adelante, o se queden estancadas, decisiones que se toman en conjunto.

Te da voz y voto

Ser parte de ellas te asegura que tu opinión sea escuchada, y que puedas influir en los asuntos que afectan a tu vivienda o local.

Te mantiene informado

En las juntas se discuten temas clave, como presupuestos, obras, o conflictos entre vecinos, y estar presente te permite conocer de primera mano qué sucede en tu comunidad.

Fortalece relaciones con tus vecinos

La comunicación cara a cara en las juntas mejora la relación con otros propietarios, y facilita la resolución de problemas.

Bien es sabido que en este tipo de reuniones salen a la luz conflictos personales, pero siempre es mejor exponerlos e intentar que el diálogo los solucione y no terminen en los tribunales.

Evita malentendidos

Participar activamente evita que te lleguen informaciones incompletas o tergiversadas sobre las decisiones tomadas, que te hagan dar pasos que luego te arrepientas.

Aunque a veces las juntas puedan parecer largas o poco interesantes, asistir y participar es fundamental para garantizar una gestión justa y eficiente de la comunidad, y para hacerlo conocer tus derechos y obligaciones como propietario es lo que garantiza una buena convivencia en tu comunidad.

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