LegalToday

Por y para profesionales del Derecho

Portal jurídico de Thomson Reuters, por y para abogados

06/10/2022. 06:15:42

LegalToday

Por y para profesionales del Derecho

El arrendatario puede reclamar directamente a la comunidad si sufre daños en la vivienda

Despacho de abogados especializado en Derecho Inmobiliario.

En la práctica es numerosa la controversia que históricamente ha existido entre los propietarios y sus arrendatarios cuando la vivienda alquilada padece daños provenientes de los elementos comunes por falta de conservación de los mismos por parte de la Comunidad de Propietarios. Puede decirse que entre ambas figuras —propietario y arrendatario— se pasaban la “patata caliente” argumentando cada uno de ellos que la legitimación para efectuar la reclamación a la Comunidad pertenecía a la otra parte.

Para desbrozar esta polémica hay que acudir a las leyes conectadas con esta problemática: Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley de Propiedad Horizontal y Código Civil.

Recordemos en primer lugar que el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que es obligación del arrendador realizar, sin elevar la renta, todas las reparaciones que resulten necesarias para “conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”. Por tanto, a priori, pudiera parecer que la reclamación debería ir dirigida frente al arrendador del inmueble.

Ahora bien, la jurisprudencia, de forma mayoritaria, se ha inclinado en los últimos tiempos por conceder al arrendatario acción directa frente a la Comunidad para reclamar los daños padecidos basándose en tres artículos fundamentalmente:

  1. El artículo 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal, precepto que obliga a la Comunidad a la conservación de los elementos comunes de la misma.
  2. Tomando como referencia el anterior artículo, las sentencias mencionadas indican que la legitimación del arrendatario proviene del artículo 1.560 del Código Civil cuyo tenor literal dispone que: El arrendador no está obligado a responder de la perturbación de mero hecho que un tercero causare en el uso de la finca arrendada; pero el arrendatario tendrá acción directa contra el perturbador”. La jurisprudencia ha considerado que dentro del concepto de “tercero” del que habla el precepto citado la Comunidad de Propietarios reúne dicha condición y puede ser objeto de reclamación directa por parte del arrendatario.
  3. Y, por último, el arrendatario, como perjudicado por la Comunidad, se encuentra igualmente legitimado para reclamar frente a la misma en base a la responsabilidad civil extracontractual cuyo precepto paradigmático es el artículo 1902 del Código Civil: “El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”.

Como botón de muestra de las resoluciones de los Tribunales de Justicia a las que hemos aludido anteriormente hacemos constar el contenido de la sentencia de la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Vigo, de 2 de septiembre de 2019, de gran interés por contener varias resoluciones sobre la materia. En este supuesto, la Audiencia falla a favor del arrendatario, admitiendo su legitimación para reclamar directamente a la Comunidad por los daños sufridos en la vivienda alquilada como consecuencia de una rotura de la bajante comunitaria:

“Precisamente en sentido contrario, y perfectamente aplicable al caso en cuestión, puede citarse la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 14 de mayo de 1993, en la que la arrendataria de un local, que había demandado a la Comunidad de Propietarios del edificio en donde se encontraba como consecuencia de los daños producidos por la rotura de una tubería comunitaria. En ella, después de remitirse a la fundamentación de la sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya recurrida, en el fundamento de derecho quinto hacía referencia a la amplia legitimación que concede el Código Civil para accionar contra «el tercero causante de las perturbaciones de hecho, y ello ha de extenderse a sus consecuencias, en este caso dañosas, tanto más cuanto que es aquél quien las sufre de manera inmediata en su goce». Desde el momento en que en el procedimiento la demandada era la Comunidad de Propietarios, al no hacer distinción alguna al referirse al «tercero», claramente señala la legitimación activa de un arrendatario y la pasiva de la comunidad en supuestos de responsabilidad extracontractual como la presente.» En el mismo sentido, SAP Baleares, Sección 3ª, de 13 de enero de 1998, Barcelona, Sección 4 ª, de 29 de marzo de 2000, Sevilla, Sección 6ª, de 14 de septiembre de 2004, y Asturias, sec. 1ª, de 18 de abril de 2005, entre otras más”.

Un último apunte de importancia. La prescripción de esta acción a favor del arrendatario es de un año. Por consiguiente, habrá que actuar con celeridad frente a la Comunidad a la hora de reclamar o para interrumpir la prescripción si fuera necesario.

Valora este contenido.

Puntuación:

Sé el primero en puntuar este contenido.

RECOMENDAMOS