Las dificultades y el alto coste de acceso a la financiación inmobiliaria, más el interés de pequeños ahorradores por invertir en el sector inmobiliario, ha hecho que surjan multitud de plataformas de financiación participativa que ofrecen inversión en proyectos inmobiliarios.
En España las plataformas de crowdfunding han “levantado” 116 millones en 2022 y mientras en la UE, en se mismo año, las cifras de fondos captados a través de “real estate crowdfunding” ascendieron a 2.800 millones.
Los proyectos inmobiliarios desarrollados en España son atractivos para los inversores que apuestan por el crowdfunding. Prueba de ello es que dos plataformas españolas de crowdfunding se encuentran entre las más activas en la Unión Europea.
Pero ¿conocen los inversores cuál es la operativa, garantías y riesgos de esta fórmula de inversión participativa? Comenzaremos por describir someramente en que consiste y cuál es la operativa de inversión
¿En qué consiste el crowdfunding inmobiliario?
Mediante el real-estate crowdfunding multitud de pequeños inversores, normalmente no profesionales, se agrupan para financiar un proyecto inmobiliario, realizando pequeñas aportaciones económicas. Por ello el crowdfunding inmobiliario se conceptúa como una forma de “inversión participativa”.
La financiación del proyecto suele completarse con financiación bancaria, cuando el proyecto ya está en fase de ejecución (i.e préstamo promotor).
Para obtener la financiación participativa que normalmente es precisa en la fase inicial del proyecto (i.e compra del activo inmobiliario), el promotor acude a plataformas proptech especializadas, “Plataformas de Servicios de Financiación Participativa” (PSFP) que seleccionan los proyectos que consideran idóneos para levantar financiación y sirven de intermediario para la incorporación del inversor al proyecto.
Pero ¿Qué son las “Plataformas de Servicios de Financiación Participativa”? ¿Qué papel juegan en el crowdfunding?
Las PSFO sirven de “escaparate” tanto para los proyectos inmobiliarios que buscan financiarse como para los inversores que buscan un proyecto en el que invertir con rentabilidades esperadas normalmente superiores a las ofertadas en los mercados financieros.
Estas PSFP facilitan llevar a cabo la inversión de forma digital, por tanto, muy rápida y cómoda. La firma de documentación jurídica y aportación de fondos se efectúa de forma electrónica (i.e. con firma digital y wallet). Como además basta una pequeña aportación para empezar a invertir, permite el acceso a la inversión inmobiliaria a pequeños ahorradores y facilitan que la diversificación de la inversión en distintos proyectos.
El seguimiento de los avances del proyecto igualmente es on-line, desde la PSFP, que periódicamente publica las actualizaciones de cada proyecto remitidas por el promotor.
Estas PSFP ¿están sujetas a regulación y supervisión?
La actividad de las Plataformas de Servicios de Financiación Participativa (PSFP) se encuentra regulada por la Ley 5/2015 de Fomento de Financiación Empresarial del 16 de abril de 2015 y el Reglamento (UE) 2020/1503
Estas PSFP para operar han de ser autorizadas por la Comisión Nacional del Mercados de Valores (CNMV) con la aprobación del Banco de España, e inscritas en el Registro Oficial de PSFP.
PSFA es objeto de regulación y supervisión, pero no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos.
Por otro lado, como la PSFP es un intermediario y la relación contractual existe entre el inversor y el promotor, por ello, aunque la PSFP cese su actividad la inversión continua en las condiciones pactadas y los fondos aportados por el inversor no se verán afectados.
¿Cuáles son las responsabilidades y obligaciones de las PSFP? ¿garantizan de algún modo las inversiones?
Estas PSFP deben asegurar su neutralidad entre inversor y promotor, sin llevar a cabo servicios de asesoramiento financiero, pero ni la plataforma ni ninguna otra instancia garantiza la solvencia del promotor ni la viabilidad de la inversión. En el caso de que el promotor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos la PSFP no devolverá a los inversores la inversión.
La regulación impone a las PSFP deberes de las frente a los inversores: informar al inversor sobre resultados previstos, hacer análisis de los proyectos y establecer controles de acceso a la inversión que llevan a cabo las PSFP.
- Las PSFP, tienen un deber de diligencia que les obliga a llevar a cabo análisis de los proyectos y de sus promotores, cruzando los datos que ofrecen los promotores con información pública o de terceros.
- Las PSFP solo pueden publicar la rentabilidad estimada en los proyectos de crowlending (las condiciones del préstamo)
En los proyectos de equity cwodfunding, se publican las previsiones de ingresos y gastos (no la rentabilidad esperada) considerando tres escenarios base (favorable y dos con desviaciones)
- Las PSFP también establecen ciertos controles de acceso a la inversión. Disponen de advertencias sobre riesgos debiendo el potencial inversor reconocer expresamente que ha comprendido la advertencia. Además, las PSFP obligan al potencial inversor a cumplimentar ciertos test de conocimientos, para para medir la experiencia como inversor y comprensión básica de riesgos. En función del resultado de estos test, la PSFP decide admitir a la inversión y segmenta a los inversores, entre inversores experimentados (que operarían sin límite de inversión) y no experimentados (sujetos a limites). Las PSFP también disponen de herramientas para medir la capacidad de soportar perdidas del inversor. Todos los test han de volver a cumplimentarse periódicamente.
- Los inversores no experimentados tienen un periodo de reflexión en el que pueden retirar su inversión sin coste o penalización.
Pero a pesar de la información y advertencias que la PSFA publican ¿el inversor entiende, reflexiona y se asesora sobre los riesgos que asume?
En conclusión, solo conociendo el papel de las PSFP y las fórmulas jurídicas de inversión en crowdfunding inmobiliario puede un potencial inversor decidir si tu perfil se ajusta o no al crowdfunding o debe explorar otras vías de inversión inmobiliaria.
El mes próximo mes seguiremos tratando de riesgos y responsabilidades del inversor, en función de las distintas fórmulas jurídicas de canalizar la inversión mediante crowdfunding.
