La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en adelante “la LAU” regula de forma diferenciada el derecho al desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento según la finalidad del negocio jurídico que se trate, ya sea de un arrendamiento urbano para destino de vivienda o bien para un destino de negocio, fin distinto al de vivienda.
Así, en el primero de los casos, si se regula de manera expresa las consecuencias legales derivadas del desistimiento unilateral del arrendatario antes del vencimiento por parte del arrendatario. El artículo 11 de la LAU dispone que: “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”. Consta la referencia temporal del plazo pactado y la obligatoriedad mínima temporal de 6 meses para ejercitar este derecho al desistimiento.
Sin embargo, esta regulación no se observa para aquellos arrendamientos distintos de uso de vivienda. Surgen aquí los debates sobre si resultan de aplicación, por analogía, las previsiones contenidas en el art. 11 de la LAU antes citado. La respuesta en rotundamente negativa. En los contratos de arrendamientos de negocio rige la libertad de pactos prevenida en el art. 4.3 LAU (“Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”), y art. 1255 CC (“Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público”), lo que incluye la libertad de introducir en el contrato un pacto por el que se atribuya a una de las partes la facultad de poner fin a la relación contractual, así como la posibilidad de pactar la cantidad que deberá pagarse por el ejercicio de esta facultad.
En los supuestos en los que existe en el contrato una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver unilateralmente, previo abono al arrendador de una cantidad de dinero, la labor moderadora de las indemnizaciones de los Tribunales en las resoluciones contractuales debe verse limitada. En este sentido la STS de 23 de septiembre de 2013 señala , con cita de las de 20 junio 2007 , 1 de junio de 2009 , 4 mayo 2011: «Por respeto a la potencialidad normativa creadora de los contratantes, artículo 1255 del Código civil ) y al efecto vinculante de la regla contractual ( pacta sunt servanda : artículo 1091 del Código civil ) rechaza la exigibilidad de la moderación que el artículo 1154 establece cuando la pena hubiera sido prevista, precisamente para sancionar el incumplimiento parcial o deficiente de la prestación producido».
Pero, para aquellos casos en los que no se pacta de común acuerdo la posibilidad resolutoria del arrendatario subsiste el problema de determinar la existencia y posibilidad del desistimiento unilateral del contrato de alquiler de negocio; ¿se puede exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento conforme a lo pactado? En estos casos, hay que distinguir varios supuestos:
- Ante un cambio sobrevenido de las circunstancias que motiven este desistimiento se debe argüir el artificio legal de la “rebus sic stantibus” siempre que, conforme refiere la STS de fecha 17 de enero de 2013 se pretenda solucionar una situación manifiesta de desigualdad jurídica:«la cláusula o regla rebus sic stantibus trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio-fin del contrato. Reconocida dicha regla por la jurisprudencia, esta se ha mostrado siempre, sin embargo, muy cautelosa en su aplicación, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC , de que los contratos deben ser cumplidos (p. ej. SSTS 10-12-90 , 6-11-92 y 15-11-00 )».
- Fuera de los casos anteriores el desistimiento anticipado y sin justa causa constituye un incumplimiento contractual, y, por tanto, son de aplicación los artículos 27 de la LAU y el 1124 del Código Civil, pudiendo el arrendador exigir al arrendatario el fiel cumplimiento de lo pactado, lo que supone que si éste desiste antes de que se cumpla el periodo de obligado cumplimiento, conforme dispone el artículo 1124 del Código Civil podrá (i) aceptar la resolución y reclamar los daños y perjuicios derivados del incumplimiento o bien, (ii) exigir el cumplimiento de lo pactado en sus propios términos. Em cualquiera de estos casos, la labor moderadora de los Jueces y Tribunales toma especial importancia.
Como regla general, el arrendador tendrá derecho a reclamar los daños y perjuicios efectivamente sufridos como consecuencia del desistimiento anticipado, que abarcan tanto el daño emergente como el lucro cesante con arreglo al artículo 1106 del Código Civil. Por tanto, en ausencia de pacto, es entendible que el arrendador reclame como indemnización derivada de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento, en concepto de lucro cesante, una cantidad equivalente a la rentas dejadas de percibir en atención al plazo mínimo obligatorio de duración del contrato, descontando los importes ya devengados y abonados por el arrendatario. En estos casos no hay posibilidad de que se produzca una moderación de la indemnización, ya que “lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato, unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación” (STS, Sala 1.ª, de 18 de marzo de 2016, RJ\2016\853). Sin embargo, la acción moderadora de los Tribunales entra en juego cuando al arrendador llevare a cabo acciones contrarias al propio pedimento de cumplimiento contractual, como podría ser el arriendo en favor de un tercero del local vacío por el desistimiento del arrendatario incumplidor ya que, en este caso, podría, no fuera de opiniones y sentencias contradictorias, moderar la reclamación el juez por entender que puede existir un enriquecimiento injusto puesto que el arrendador recibiría, junto con la indemnización, el importe de las rentas del nuevo arrendatario. (Artículo 1154 del Código Civil, según el cual, “el Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor”).
