El futuro papel de registro de la propiedad en los arrendamientos de viviendas

En la actualidad, pocos son los contratos de arrendamiento de viviendas que se inscriben en el Registro de la Propiedad.[1] Ello se debe probablemente a que los derechos de arrendador y arrendatario ya quedan razonablemente protegidos al margen del Registro, por lo que las partes prefieren evitar los costes y trámites que conlleva la inscripción registral.

En efecto, de acuerdo con la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en caso de enajenación de la vivienda arrendada (ya se trate de una venta voluntaria o de una enajenación forzosa por deudas del propietario-arrendador), el arrendatario tiene derecho a que se le respete su contrato de arrendamiento durante un período mínimo de cinco años desde el inicio del contrato, aunque el mismo no se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad y el adquirente de la vivienda tuviese la condición de tercero del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

En este sentido, la LAU dispensa una protección extraordinaria al arrendatario durante el citado período de cinco años, lo que constituye una clara excepción al principio de fe pública registral consagrado en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, toda vez que un adquirente de buena fe de una vivienda arrendada está obligado a respetar el derecho del inquilino durante al menos dicho plazo mínimo legal. Únicamente puede interesarle al arrendatario la inscripción registral en el caso de que haya acordado un arrendamiento por plazo superior a los cinco años y quiera asegurarse de que la totalidad del plazo pactado le será respetada no sólo por el arrendador sino por cualquiera que pudiera adquirir la vivienda en el futuro.

En cuanto al arrendador, en la regulación actual no tiene demasiados incentivos para inscribir el arrendamiento en el Registro. La principal preocupación para los arrendadores es que el inquilino pague mensualmente la renta pactada y que, en caso de impago, pueda recuperar la posesión de la finca lo más rápidamente posible. Así, en caso de impago, para poder recuperar la posesión de la vivienda el arrendador debe necesariamente acudir a un proceso judicial de desahucio, si bien es cierto que en los últimos tiempos se ha agilizado bastante este tipo de juicios, sobre todo a raíz de la Ley 37/2011, de medidas de agilización procesal, que ha configurado el desahucio como un juicio similar al monitorio.

Pues bien, si el citado Anteproyecto de Ley no sufre modificaciones relevantes durante su tramitación parlamentaria, el Registro de la Propiedad puede adquirir un mayor protagonismo en los contratos de arrendamientos urbanos, ya que la inscripción del contrato podría resultar más atractiva tanto para arrendatarios como para arrendadores, y ello por los mayores efectos que se anudarán a dicha inscripción.

Así, en cuanto al arrendatario, la inscripción registral del arrendamiento va a ser necesaria para que su derecho sea respetado por terceros adquirentes de la vivienda. Ello supone un regreso a la regla general que establece el artículo 1.571 del Código civil y el sometimiento al principio de fe pública registral: el comprador de buena fe de una vivienda arrendada ya no estará obligado a soportar el arrendamiento. Hay que tener en cuenta que el plazo mínimo legal garantizado al arrendatario se reducirá de cinco a tres años, pero ni siquiera este plazo mínimo será respetado si el contrato no estaba inscrito en el Registro y aparece un adquirente de buena fe protegido por el art. 34 LH que ejerce su derecho a que termine el arriendo.

Y por otra parte, también se pretende incentivar la inscripción registral del contrato de arrendamiento para el arrendador estableciendo un procedimiento de desahucio más ágil y sencillo cuando el contrato esté inscrito. En tal caso, siempre que se haya previsto en el contrato, el arrendador podrá declarar resuelto el arriendo por impago de las rentas a través de un simple requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de pasar por un proceso judicial ni de obtener una sentencia declarativa. Una vez realizado el requerimiento, se cancelaría la inscripción del arrendamiento y se podría ordenar la ejecución para restituir la posesión de la finca a su propietario.

No obstante, este es uno de los puntos más polémicos del Anteproyecto, planteándose dudas sobre si quedarán adecuadamente protegidos los derechos del arrendatario en aquellos casos en que exista controversia entre las partes sobre el hecho del pago u oposición al mismo por motivos fundados y legítimos. Con la regulación actual, presentada la demanda de desahucio, el Secretario judicial concede al inquilino un plazo de diez días para que pague y desaloje la vivienda o bien exponga sucintamente sus motivos de oposición. En este sentido, tal vez sería conveniente que en la nueva regulación el título extrajudicial que permitiese la cancelación registral del arrendamiento y que habilitase para instar la ejecución fuese el requerimiento notarial (o judicial) unido a la ausencia de oposición del inquilino dentro de un plazo determinado.

En definitiva, hay que esperar al texto final que resulte aprobado por las Cortes Generales, pero el Anteproyecto de Ley que ha presentado el Ministerio de Fomento permite vislumbrar en el futuro un incremento de las inscripciones registrales de los arrendamientos de vivienda, debido a la mayor seguridad jurídica que reportará tanto a arrendadores como a arrendatarios.

[1] El arrendamiento, a pesar de ser un derecho personal y no real, tiene acceso al Registro de la Propiedad al amparo del art. 2.5 de la Ley Hipotecaria y con sujeción a lo dispuesto en el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos.