Desde la declaración del estado de alarma en España con motivo de la pandemia del COVID-19, son muchos los ríos de tinta que se han escrito sobre el principio general de derecho contractual que conocemos como cláusula rebus sic stantibus, y que se ha venido a recuperar por mor de la actualidad sanitaria.
Una de las problemáticas contractuales surgidas por consecuencia directa de la paralización de la actividad económica decretada ha sido la imposibilidad de cumplir regularmente con las obligaciones arrendaticias contraídas para locales comerciales.
Así las cosas, encontramos arrendadores muy interesados en conservar las condiciones pactadas con clara referencia al principio fundamental de Derecho Civil denominado pacta sunt servanda, y que está reconocido en los artículos 1091 y 1278 de nuestro Código Civil, previendo claramente la obligatoriedad de las partes de cumplir las estipulaciones acordadas en contrato.
Frente a aquellos, los arrendatarios con su interés en hacer valer las nuevas circunstancias económicas que consideran exógenas a la actividad que desarrollan, han encontrado refugio en la cláusula rebus sic stantibus a, fin de justificar la posibilidad de exigir lícitamente la modificación de los pactos originalmente alcanzados entre las partes.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo relacionada con la cláusula rebus sic stantibus es clara en cuanto a que la alteración de las circunstancias sobrevenidas e imprevisibles debe ser de tal magnitud, que aumente exponencialmente el riesgo de frustración de la finalidad del contrato creando un desequilibro desproporcionado entre las obligaciones de las partes contratantes.
Y aunque, desde el pasado mes de junio, venimos comprobando que el sentido mayoritario de las primeras resoluciones judiciales ante las peticiones de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a los contratos de arrendamiento de locales de negocio realizadas con referencia en la crisis sanitaria del COVID-19 está siendo favorable a las pretensiones de los arrendatarios, como sabemos, en derecho suelen predominar los grises, lo que se concreta en que no cabe su aplicación de forma generalizada.
Habrá que estar pendiente de los efectos y consecuencias que se irán sucediendo en Cataluña tras la reciente aprobación del Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, y que ya ha suscitado serias dudas sobre su constitucionalidad cuya base principal es la inmisión que se ha producido en una materia que es competencia del Estado.
En todo caso y mientras no se declare lo contrario, de momento se trata de una norma que se encuentra vigente y que permite en su ámbito territorial la modificación de las condiciones de un contrato de arrendamiento de local comercial mediante la aplicación de unas reglas preestablecidas cuando, a consecuencia del COVID-19, se haya decretado por la autoridad competente la suspensión del desarrollo de la actividad o de restricción del aprovechamiento material de bienes inmuebles arrendados para la realización de actividades industriales y comerciales, en los contratos suscritos a partir del 1 de enero de 1995.
Si bien cabe destacar que es necesario que las partes contratantes no hayan conseguido alcanzar un acuerdo por medio de negociación o mediación con carácter previo, lo cierto es que el decreto ley catalán posibilita la aplicación de una reducción automática de hasta el cincuenta por ciento de la renta mientras dure el período de suspensión de la actividad.
Por otra parte, resulta obvio que esta norma es perfectamente compatible con la cláusula rebus sic stantibus, por cuanto la aplicación de esta última no tiene limitaciones y permite la solicitud de una modificación de las condiciones contractuales con mayor amplitud o alcance en sus efectos. Sin embargo, es claro también que la irrupción de esta normativa crea un nuevo escenario de interpretación jurídica en el marco de los arrendamientos de local de negocio, que precisa de una respuesta armonizada de los juzgados a fin de evitar que sean dictadas resoluciones en sentido opuesto ante supuestos similares.
Unificación de criterios en Barcelona
En consecuencia con ello, los jueces de primera instancia de Barcelona, con fecha 12 de noviembre de 2020, han adoptado por muy amplia mayoría una serie de acuerdos de unificación de criterios que tiene su importancia conocer aun sin tener estos acuerdos un carácter vinculante.
En relación con el Decreto-Ley 34/2020, de 20 de octubre, el parecer mayoritario de los magistrados supone la aceptación de la vigencia y aplicación de la norma, acordando por tanto, que en un procedimiento de desahucio por falta de pago, salvo acuerdo en contrario, el arrendatario podrá enervar la acción pagando el 50% de las mensualidades en las que se haya visto suspendida la actividad en el local arrendado, o el porcentaje que corresponda en caso de restricción parcial del aprovechamiento del inmueble.
De igual forma, también han acordado que en un procedimiento de desahucio por falta de pago, no procederá extender el objeto del proceso a la invocación por la parte demandada de la cláusula rebus sic stantibus y la consiguiente pretensión de fijación de una nueva renta contractual, debiéndose ventilar en el correspondiente juicio ordinario».
Sin embargo, sí podrá admitirse, como motivo de oposición en el juicio de desahucio, la imposibilidad de pago de las rentas por circunstancias sobrevenidas e imprevistas derivadas de la declaración del estado de alarma por el Covid-19, a fin de facilitar al arrendatario que se ha visto gravemente imposibilitado para el pago de las rentas por el COVID-19 pueda alegar dicha circunstancia en la oposición de forma análoga a la excepción de fuerza mayor. Está claro que habrá que estar pendientes de la evolución en la materia.
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