El incremento de los precios del alquiler hace cada vez más difícil que ciertos colectivos (i.e. jóvenes, ancianos, familias numerosas) en las ciudades con alta demanda de vivienda en alquiler, puedan pagar la renta de una vivienda libre.
El parque de vivienda protegida en alquiler es muy insuficiente para satisfacer la demanda de vivienda asequible en alquiler (menos del 3% de las viviendas en alquiler son protegidas). Este parque de viviendas en alquiler asequible está en general en manos de la Administración, pero para satisfacer la demanda es preciso que crezca de forma rápida y exponencialmente y la Administración no tiene capacidad suficiente.
Nadie discute que es urgente poner en el mercado más vivienda en alquiler a precios asequibles y que es precisa la colaboración del sector privado.
El 26 de mayo de 2023 entró en vigor la Ley del Derecho a la Vivienda, que, entre las medidas para aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, crea la vivienda asequible incentivada, para favorecer que el sector privado promueva o ponga en el mercado vivienda en alquiler con precios limitados.
¿Qué es la vivienda asequible incentivada?
No es un tipo “legal” de vivienda protegida. Se trata de viviendas de titularidad privada (incluyendo entidades del tercer sector) que al arrendarlas para su uso como vivienda habitual, a “precio asequible” sus propietarios tienen derecho a ciertos “ incentivos” dado que alquilan a precio por debajo de mercado.
Esta limitación de destino (vivienda habitual en arrendamiento) y precio es temporal, pero tal límite temporal, lo determinará cada Comunidad Autónoma (CCAA).
Los límites máximos de precios de alquiler, que serán proporcionales a los beneficios públicos que obtenga, limites que igualmente corresponde establecer a cada CCAA.
¿Quién puede estar interesado en arrendar a precio por debajo de mercado, una vivienda libre teniendo la posibilidad legal de arrendar a precio de mercado?
Además de entidades del tercer sector, SAREB o entidades de la inversión ética o con “propósito social”, también están invirtiendo las grandes promotoras o fondos de inversión inmobiliarios.
Según Atlas Real Estate en 2023 el 34% del total de la inversión en Build-to-Rent (promociones destinadas al alquiler) se destina a alquiler asequible frente al 17% de un año 2022.
Los medios de comunicación se han hecho eco de operaciones por parte inversores institucionales, incluidos fondos (DWS, Lagoom Living, CBRE IM…) o promotoras (AEDAS, AVINTIA,…)
El régimen jurídico de estas viviendas es distinto del general de las viviendas protegidas.
La vivienda asequible es vivienda de propiedad privada cuyo propietario voluntariamente -no por exigencia legal- decide destinarla al alquiler (o cesión de uso), con renta limitada.
A cambio de esa decisión voluntaria de limitar la renta, el propietario-arrendador se beneficia de incentivos distintos de los previstos para la promoción privada de vivienda protegida destinada al alquiler.
La Ley de Vivienda, prevé -sin mayor concreción dado que las competencias en esta materia son esencialmente autonómicas- mediante fórmulas de colaboración público-privada crear un fondo de vivienda asequible.
La vivienda asequible incentivada no es vivienda calificada como protegida, pero si goza de cierta protección pública.
Consecuencia de lo anterior, la vivienda asequible no es un tipo de vivienda protegida o calificada de modo que no se precisa la obtención de calificación (provisional y definitiva).
Además, puede tratarse de vivienda atomizada o granular (no es preciso destinar todo el edificio a ese fin) y puede aplicarse a viviendas de nueva promoción, o ya existentes (i.e. viviendas vacías de particulares).
Beneficios de la vivienda asequible incentivada para los propietarios
Los propietarios de las viviendas pueden acceder a beneficios de carácter “urbanístico, fiscal, o de cualquier otro carácter”, a cambio de cederlas a personas que no pueden acceder a una vivienda a precio de mercado.
Beneficios fiscales
Los propietarios personas físicas que optan a alquilar sus viviendas dentro los límites de precios podrán acceder bonificaciones fiscales en la base del IRPF de al menos un 50% sobre el rendimiento neto del alquiler de vivienda, pero que podría alcanzar una reducción del 60% cuando se hubiesen efectuado obras de rehabilitación en los dos años; 70 % si se alquila en zonas tensionadas a jóvenes de entre 18 y 35 años o entidades sin ánimo de lucro. La bonificación alcanza el 90 % cuando las viviendas están situadas en zonas tensionadas y se firmen nuevos contratos de arrendamiento de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado con una reducción de al menos un 5% sobre el contrato anterior.
Beneficios de carácter urbanístico
Aunque no se dice expresamente, es razonable entender que este tipo de viviendas pueden promoverse en suelo reservado por el planeamiento con destino a viviendas sujetas a un régimen de protección pública.
¿Quién puede ser inquilino de una vivienda asequible incentivada?
Se destina a personas “con dificultad para acceder a una vivienda a precios de mercado” (i.e. nivel de ingresos), que deberán cumplir con los requisitos que determinará cada CCCAA.
En definitiva, la vivienda asequible se crea como una fórmula para favorecer que el sector privado -promotores de vivienda o pequeños propietarios de viviendas vacías- las destinen al alquiler a precio limitado.
Sin duda una intención encomiable, pero para que sea una eficaz herramienta que permita poner a corto plazo en el mercado una cantidad considerable de vivienda con renta asequible, es preciso una regulación detallada y suficientemente “incentivadora”, como para que particulares y promotores que podrían arrendar a precio de mercado, decidan hacerlo a precios por debajo de mercado.
