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07/02/2023. 11:17:54

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Formas ilegales de votación en juntas de propietarios

Socio fundador de Intercala Asesores

Vienen utilizándose en algunas comunidades de propietarios algunas fórmulas de votación que resultan claramente ilegales. Vamos a centrarnos en este artículo en las dos que resultan más comunes.

Comunidad de vecinos

    1)  Comunidades de segunda residencia donde se decide votar por email o fax, evitando así tener que concurrir a una asamblea. Es decir, se manda a los vecinos una propuesta para su aprobación y si los propietarios contestan mayoritariamente a favor por medio de fax o email, se tiene por adoptado el acuerdo.

    2)  Se utiliza un sistema de votación secreta en la propia asamblea, de manera que nunca sabe nadie quién ha votado qué. Con ello se pretende evitar rencillas o revanchas entre vecinos como consecuencia del sentido de sus votos. 

En el primer caso, no puede considerarse que se ha adoptado legalmente un acuerdo por la mera remisión de un email o fax, por cuanto que nuestra LPH establece con carácter imperativo que los acuerdos han de adoptarse en asamblea, con la consiguiente posibilidad de discusión y cambios de opinión hasta que finalmente se alcance un acuerdo por los propietarios. Evidentemente, un voto previo, automatizado y exento de la posibilidad de debate y alternativas, no puede constituir un acuerdo válido.

El segundo supuesto, sin embargo, nos traslada a un problema distinto, ya que, al no conocerse el sentido del voto de cada propietario, no puede saberse si concurre la doble mayoría, ni puede someterse a revisión la misma.

Es perfectamente entendible que algunos acuerdos son tremendamente comprometedores, y ya sea el voto a favor o en contra, acaba generando problemas con algunos vecinos. Si se está votando el nombramiento de presidente entre dos posibles candidatos, parece evidente que el vecino que vota a favor de uno de ellos está generando antipatías por parte del otro.  No digamos cuando el sentido de la votación es iniciar acciones judiciales contra algún vecino, etc.

Conforme a la LPH, debe reflejarse en el libro de actas los propietarios que han votado a favor y en contra de cualquier acuerdo mayoritario, conforme a lo dispuesto en su Art. 19.2,f), por lo que no valdrían aquellos sistemas de votación en los que no se sepa quiénes han votado concretamente en un sentido u otro, y sus respectivos coeficientes ( En este sentido es muy común el voto por tarjetas anónimas ).  

Es bien cierto que si todos los asistentes a la asamblea deciden por unanimidad votar de esta forma, estos propietarios concretos que así lo acuerden luego carecerían de legitimación para impugnar el acuerdo conforme al Art. 18 de la LPH, pero lo que no sería admisible es que la comunidad adopte este sistema de voto con carácter general para todas las futuras asambleas de manera que los propietarios se encontrasen vinculados por este acuerdo en el futuro, ya que estamos ante una normativa imperativa de orden público, sustraída a la voluntad de las partes.

De este modo, precisamente por venir regulado el sistema de votación establecido en nuestra ley de Propiedad Horizontal mediante unas normas imperativas que han de considerarse de orden público, no puede un acuerdo comunitario, tenga o no rango de cláusula estatutaria, venir a contravenir lo dispuesto en la LPH.

Cualquier propietario que no hubiera votado expresamente a favor del acuerdo, no queda privado de la legitimación procesal activa del Art. 18 de la LPH, ni afectado por la doctrina de los actos propios, por lo que podría impugnar el acuerdo adoptado por alguno de estos sistemas de votación distintos a los establecidos en la LPH.

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