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13/08/2020. 14:32:04

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Hipotecas Multidivisa, ¿ventajosas o complicadas?

Departamento de Concursal Medina Cuadros en Madrid

El pasado 15 de noviembre, el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, dictó la Sentencia nº 608/2017, resolución muy relevante a efectos de responsabilidad bancaria en relación a las Hipotecas Multidivisa. Por ello, no quería dejar la oportunidad de explicar un poco este producto, gran desconocido de muchos y que ahora está en boca de todos y relacionarlo con los pronunciamientos que se contienen en dicha resolución.

Hipoteca

Las Hipotecas Multidivisa son préstamos con garantía hipotecaria que se conceden en divisa distinta del euro (aunque también puede utilizarse dicha divisa), que se amortiza en la divisa elegida y cuyo tipo de interés irá referenciado a un tipo distinto al del euro (generalmente el LIBOR).

Pese a lo que pueda pensarse, es, a mi modesto entender, un producto puramente especulativo, por el que, el prestatario (en caso de que tenga un claro conocimiento del funcionamiento y riesgo del mismo) se beneficia del tipo de interés y de la fluctuación de las divisas a fin de obtener unas mejores condiciones en la cuota a pagar en cada periodo de interés.

El problema que ha existido con las Hipotecas Multidivisa es que, prestatarios, con una información parcial del producto o de su funcionamiento, lo han contratado pensando en sus beneficios sin contemplar los riesgos. A pesar de las últimas sentencias dictadas donde se responsabiliza sistemáticamente a las entidades financieras por una defectuosa comercialización o por infracción de la normativa vigente en la comercialización de este producto, lo cierto es que debería hacerse un estudio pormenorizado e individualizado de cada caso concreto, teniendo en cuenta a todas las partes implicadas como los prestatarios, entidades bancarias, organizaciones y asociaciones de consumidores.

En muchos casos, los prestatarios acuden a entidades financieras, sin los necesarios conocimientos financieros del mercado de las multidivisa que fluctúan al mismo tiempo que el mercado de divisas, y ante el que el prestatario tiene que estar muy atento, valorando el beneficio de la contratación de estos productos y teniendo en cuenta que estos productos llevan implícita su cuota de riesgo. No estar pendiente de la fluctuación de las divisas puede desembocar en un aumento considerable de las cuotas y, por ende del importe final del préstamo, riesgo siempre advertido en las escrituras y reiterado por los notarios en la lectura de las mismas.

A raíz de las últimas sentencias dictadas por los Tribunales de Justicia, queda patente que las entidades bancarias deben aplicar el control de transparencia de las cláusulas establecidas en el contrato de préstamo. Esto implica la obligación de que las cláusulas queden redactadas de una forma clara y comprensible y que el adherente tiene un conocimiento real de las mismas, pudiendo prever las consecuencias económicas y jurídicas y los riesgos de su aplicación.

En relación a la infracción de la normativa MiFID, infracción que siempre se alega en las demandas contra las entidades en estos productos, el Pleno del Tribunal Supremo, ha considerado que las Hipotecas Multidivisa no constituyen un producto financiero complejo y por tanto, no quedaría incluido en el elenco del art. 2.2 LMV ni tendría tal consideración a efectos de la Normativa MiFID tal y como siempre han mantenido las entidades financieras.

De esta manera cambia la doctrina jurisprudencial establecida en la STS nº 323/2015 de 30 de junio, por aplicación de la doctrina comunitaria, fundamentalmente a tenor de lo dispuesto por la STJUE de 3 de diciembre de 2015, caso Banif Plus Bank, asunto C-312/14.

Las entidades financieras han tomado buena nota tras las últimas sentencias dictadas en contra y hoy en día cumplen sus deberes de información de transparencia con la entrega del Folleto Informativo, de la Oferta Previa vinculante de conformidad con la OM 05/05/1994, con las explicaciones y simulaciones realizadas por el personal de la entidad, además de la lectura de la propia escritura en la firma ante el Notario.

Los notarios han de poner en conocimiento de los prestatarios que tienen a su disposición la Oferta Previa y la escritura con 3 días de antelación a la firma, que han cotejado ambos documentos para que sean conformes y además han de leer los riesgos en el mismo momento de la firma.

Aunque la lectura y explicaciones de la escritura ante Notario debería ser suficiente, las entidades deben garantizar que se suministre a los prestatarios una información veraz, clara y suficiente de las consecuencias jurídicas y económicas de la contratación de las Hipotecas Multidivisa, para que el prestatario tenga la mayor información posible a la hora de contratar su préstamo hipotecario.

La clave consiste en estar bien informado en relación a la contratación de este producto, mirar más los pormenores de la contratación, teniendo en cuenta que el banco es un mero ejecutor que busca sus propios beneficios y saber que una Hipoteca Multidivisa que puede resultar tan beneficiosa no está exenta de un riesgo importante que mal gestionado puede convertirse en una gran pesadilla para el prestatario que invierte una gran cantidad de su capital en la vivienda de sus sueños.

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