Al hilo de unos casos recientes resueltos satisfactoriamente en el despacho, y dada la frecuencia con la que se presentan supuestos similares en la práctica, queremos dedicar unas líneas a dejar claro, aunque sea brevemente, si es posible exigir indemnización al promotor cuando éste se retrasa respecto a la fecha de entrega pactada en el contrato.
Ya hemos tratado con anterioridad el momento a partir del cual el comprador de una vivienda en construcción puede solicitar la resolución del contrato de compraventa. Recordemos que la Sala 1ª del Tribunal Supremo tiene establecido a estos efectos que el simple retraso no provoca por sí mismo la resolución del contrato de compraventa sino que dicho retraso ha de ser «grave» y «esencial», frustrando el negocio jurídico. Recordemos también que la normativa vigente exige al promotor que haga constar en el contrato de compraventa la fecha de entrega «con toda claridad» así como «la fase en que en cada momento se encuentra la construcción».
Ahora bien, siendo cierto lo anterior, nos encontramos ante un escenario distinto cuando el promotor cumple con su principal obligación -entregar la vivienda-, pero lo hace con retraso respecto a la fecha establecida contractualmente. Evidentemente, el promotor está obligado a indemnizar a los compradores todos aquellos daños y perjuicios que tengan causa directa con el retraso en la entrega de sus viviendas. En este sentido, la jurisprudencia viene exigiendo a los promotores inmobiliarios, como profesionales del sector de la construcción, que deben ser ellos los que asuman el riesgo de establecer una fecha de entrega que resulte precipitada en el tiempo, aun a costa de perder potenciales clientes. De hecho, las resoluciones de los Tribunales no admiten alegaciones de los promotores ni siquiera basadas en dificultades urbanísticas o administrativas, como la tardanza de un Ayuntamiento en conceder la licencia de primera ocupación, pues han de prever, como especialistas en la materia, que estos avatares pueden acontecer. Además, para que pueda entenderse que el promotor ha cumplido completamente con su obligación de entrega ha de concurrir tanto la entrega física de la casa como la entrega a efectos jurídicos, es decir, con todas las licencias administrativas que resulten necesarias.
En consecuencia, siempre y cuando pueda acreditarse que existe un nexo causal entre el daño o perjuicio y el retraso en la entrega de la vivienda, el comprador tiene derecho a ser resarcido. Entre los conceptos más habituales encontramos las mensualidades de alquiler satisfechas hasta que se les hace entrega de la vivienda. Asimismo, es recurrente reclamar el importe del guardamuebles, los gastos de mudanza así como los gastos de contratación de los suministros de electricidad y agua si fueran necesarios. Incluso, en ocasiones, se admite como sujeto a indemnización los gastos financieros soportados por el crédito-puente solicitado para poder hacer frente a la nueva adquisición.
Cuando los compradores no precisan arrendar un inmueble en el tiempo que media hasta la entrega definitiva de su casa, se reclama por el concepto denominado «valor de uso», esto es, acreditando la renta media mensual de un alquiler en la misma zona de la vivienda comprada de una finca de análogas características, multiplicado por los meses de retraso soportados.
Más difícil de acreditar, pero sujeto igualmente a reclamación cuando existe relación de causalidad, es el «daño moral». De manera sintética, este concepto lo integran situaciones de ansiedad, de zozobra, de impacto emocional o incertidumbre concurrente, sufrimiento psíquico, etc… que sean provocadas por el retraso en la entrega de la vivienda.
Sin perjuicio de todo lo anterior, habrá que atender con carácter previo a formular cualquier reclamación al contenido del contrato de compraventa habida cuenta de que en el mismo pueden haberse regulado qué sucede ante estas circunstancias o haberse establecido una penalización al promotor consistente en una determinada cantidad de dinero por cada día de retraso, sustitutiva de la indemnización de daños y perjuicios.
