Después de más de dos años desde que entrara en vigor la norma, las declaraciones sobre suelos contaminados en el título de transmisión de los mismos se está convirtiendo en un asunto cada vez más relevante tanto para el vendedor como para el comprador, así como también para los Notarios autorizantes y los Registradores de la Propiedad.
Y es que el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular (LRSC) establece que “… Las personas físicas o jurídicas propietarias de fincas están obligadas, con motivo de la transmisión de cualquier derecho real sobre los mismos, a declarar en el título en el que se formalice la transmisión si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. Dicha declaración será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad. Esta manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes habrá de realizarse también por el propietario en las declaraciones de obra nueva por cualquier título. Este apartado será también de aplicación a las operaciones de aportación de fincas y asignación de parcelas resultantes en las actuaciones de ejecución urbanística”.
El marco normativo se completa con la lista de actividades potencialmente contaminantes que establece el Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados. Además, este Real Decreto regula los llamados Informes de situación y la obligación de su remisión periódica, según establezca el órgano competente de las comunidades autónomas, particularmente en los supuestos de establecimiento, ampliación y clausura de la actividad. A estos efectos, la LRSC regula otra declaración, en este caso administrativa, la llamada “Declaración de suelos contaminados” a aprobar por la Administración de la Comunidad Autónoma, que lógicamente va a influir en las declaraciones en los títulos de transmisión.
Alcance subjetivo: el propietario del suelo.
Con este contexto, la primera duda que se plantea es quien debe efectuar la declaración en el titulo traslativo. El propietario, sin duda, pero se ha precisado por la Dirección General de Seguridad y Fe Pública (DGSJFP) que “… la norma en cuestión (artículo 98.3) sólo afecta al propietario, transmita la propiedad o cualquier otro derecho real, pero no al titular de cualquier derecho real (por ejemplo, usufructo) que dispusiera de su derecho, ni a los actos de gravamen. Sí, e indiscriminadamente, a actos gratuitos y onerosos, y también a las transmisiones «mortis causa», por razón de la posición de los sucesores «mortis causa», los herederos en tanto que continuadores de las relaciones del causante (recordemos que, por el contrario, el legatario no es un sucesor sino un adquirente). Y también a todo tipo de declaración de obra nueva, sea por antigüedad (artículo 28.4 de la Ley estatal de Suelo) o con licencia (artículo 28.1 de la misma ley); tanto iniciada como terminada” Véase por ejemplo la Resolución de 12/08/2022 (BOE 11/10/2022) o de 14/02/2023 (BOE 8/03/2023).
Por otra parte, si el propietario no es el poseedor (caso del arrendamiento) deberá conocer la situación del suelo, a efectos de los suelos contaminados, antes de realizar dicha declaración en los títulos traslativos.
Alcance material de la declaración
La segunda gran cuestión es determinar los supuestos que sí requieren declaración y los que no.
Sí es exigible la declaración en los siguientes casos:
- Escrituras de compraventa de suelo.
- Declaraciones de obra nueva.
- Operaciones de aportación de fincas y asignación de parcelas resultantes en las actuaciones de ejecución urbanística. Como pueden ser los actos de reparcelación urbanística.
- Como dice la DGSJFP, sí se aplica la declaración a la “…transmisión de terrenos (suelo) de la especie que sea (rústico o urbano); o naves o instalaciones, industriales o comerciales”. Precisa que “Se podría dudar si afecta a las transmisiones de viviendas unifamiliares o aisladas, en las que no se realice una actividad comercial o industrial (al modo que indica la citada definición); pero el hecho de que, aquí, el dominio se proyecta sobre el suelo directamente y no de una forma ideal (cuota parte de un elemento común), como sucede respecto de las entidades en régimen de propiedad horizontal, avala su inclusión junto a los supuestos –de inclusión– anteriores”. Resolución de 14/02/2023 (BOE 8/03/2023) o de 12/08/2022 (BOE 11/10/2022).
- Un supuesto interesante se ha planteado en la transmisión de una nave industrial construida en una parcela de suelo, que parte está construida y parte está destinada a patio. La DGSJFP en Resolución de 10/10/2022 (BOE 11/11/2022) concluye que “…en la indicada finca, que dispone de un terreno no edificado, … será preciso que el transmitente manifieste, no si el suelo está contaminado o no, sino, más bien, si se ha realizado o no, en la finca transmitida, alguna actividad potencialmente contaminante del suelo”.
A contrario sensu, no estarán sujetos a declaración las siguientes operaciones jurídicas:
- Segregación, división, agrupación o agregación de fincas registrales.
- Como señala la DGSJFP, se excluye sin embargo de la obligación de declaración “… a entidades independientes, o cuotas de entidades (pensemos en aparcamientos o trasteros así transmitidos), pues solo se proyectan idealmente sobre el suelo –elemento común– de un edificio en régimen de propiedad horizontal (por descender a la realidad, se antoja realmente difícil, por no decir imposible, admitir que, por ejemplo, evacuar por los desagües restos de productos de limpieza encaje en la citada definición y en la intención del legislador). Por ello y respecto de tales entidades independientes (o cuotas de las mismas) no cabe imponer esa declaración a la vista del artículo 98.3 citado, en referencia a los negocios jurídicos que detalla; entre otras razones, porque en una finca en la que hay cuota de participación sobre el suelo, pero no suelo propiamente dicho, no es dado realizar actividad alguna (recordemos el concepto de actividad potencialmente contaminante) que sirva de base para la declaración de suelo contaminado”. Resolución de 14/02/2023 (BOE 8/03/2023).
- No se aplica a la vivienda que forme parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal (Resolución de 12/08/2022 – BOE 12/10/2022).
- También se excluye en la constitución de hipotecas (Resolución de 31/10/2022 – BOE 31/10/2022).
Algunas reflexiones a modo de conclusión.
A la vista de lo expuesto anteriormente, consideramos conveniente realizar unas tareas previas antes de efectuar la declaración del artículo 98.3 en el título de transmisión:
- En primer lugar, la declaración deberá ser congruente con la existencia o no de una declaración administrativa de suelos contaminados y con los informes de situación de suelos a remitir de forma periódica a la Administración de la Comunidad Autónoma.
- Todo lo anterior requiere comprobar si el suelo está contaminado o no, a través de la realización del correspondiente estudio técnico.
- Téngase en cuenta, además, que cabe la recuperación voluntaria de suelos contaminados, que requiere un proyecto de recuperación voluntaria aprobado por la autoridad competente de la comunidad autónoma, incluso sin la previa declaración de suelo contaminado.
- En el caso de arrendamiento, el propietario no es poseedor del suelo, por lo que es aconsejable que conozca la situación del suelo y que el contrato de arrendamiento haga referencia al cumplimiento de las obligaciones de suelos contaminados y a las licencias administrativas para el desarrollo y cierre de la actividad correspondiente.
- También, verificar si existe ya, o no, dicha declaración como nota marginal en la finca registral en el Registro de la Propiedad.
En resumen, la obligación del propietario del suelo de declarar en el título de transmisión si se ha realizado o no en la finca alguna actividad potencialmente contaminante del suelo, requiere una serie de análisis y verificaciones técnicas y jurídicas previas, tanto para el vendedor como para el comprador.
