La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, introduce modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con las entidades que son grandes tenedoras de vivienda, que se define en el artículo 3 de la Ley de Vivienda como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la Comunidad Autónoma en la correspondiente memoria justificativa. En este sentido, se añaden, para la Ley de Enjuiciamiento Civil, nuevos apartados al artículo 439, modificándose además el apartado 6, 7 y 2 de los artículos 441 y el artículo 685.
En los casos en los que se pretenda la recuperación de la posesión de una finca y la parte demandante sea una gran tenedora de vivienda, se establecen requisitos específicos para las demandas interpuestas por los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En el apartado 6 del artículo 439 de la misma norma se señala que la demanda debe especificar si el inmueble objeto de la misma constituye la vivienda habitual de la persona ocupante y si la parte demandante cumple con la condición de gran tenedora de vivienda según lo establecido en el artículo 3.k) de la Ley de Vivienda, en cuyo caso tendrá la obligación de especificar si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica. Incumpliendo los requisitos reseñados, se inadmitirán las demandas interpuestas para la protección de la posesión en los asuntos que se tramitan con arreglo al juicio verbal siguiendo los ya indicados números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En caso de indicarse que la parte actora no tiene la condición de gran tenedor, deberá adjuntarse a la demanda una certificación del Registro de la Propiedad que enumere los bienes inmuebles cuya propiedad se halla a nombre de la parte actora. Como ya se ha comentado, si el demandante es gran tenedor, debe especificar si la parte demandada se encuentra en situación de vulnerabilidad económica. Para acreditar esta situación, se requiere presentar un documento acreditativo emitido por los servicios competentes en materia de vivienda, asistencia social y atención a personas en situación de exclusión social.
Por otro lado, del apartado 7 del artículo 439 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se infiere que, en los casos en los que la parte actora sea una gran tenedora de vivienda, el bien inmueble objeto de demanda sea la vivienda habitual de la persona ocupante y ésta se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, no se admitirán las demandas si la parte actora no ha cumplido con el procedimiento de conciliación o intermediación establecido por las Administraciones Públicas competentes. Se recogen opciones para acreditar el cumplimiento de este requisito, como la declaración responsable de haber acudido a los servicios pertinentes o el documento acreditativo del resultado del procedimiento de conciliación o intermediación.
Asimismo, se introduce un nuevo artículo 655 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que determina que, cuando el bien objeto de la subasta sea la vivienda habitual del ejecutado y el acreedor sea una empresa de vivienda o un gran tenedor de vivienda, es necesario acreditar, previo al inicio de la vía de apremio, si el deudor se encuentra en situación de vulnerabilidad económica. Se establecen los mismos requisitos de acreditación que se mencionaron anteriormente.
Finalmente, en el apartado 2 del artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se dispone que, en caso de ejecución sobre bienes hipotecados y cuando el acreedor hipotecario sea un gran tenedor de vivienda, se deben cumplir los mismos requisitos de acreditación de la situación de vulnerabilidad económica y el cumplimiento del procedimiento de conciliación o intermediación por parte del demandante.
La reforma operada en la Ley de Enjuiciamiento Civil por la Ley de Vivienda, ha introducido modificaciones significativas en relación con las personas que tienen la condición de grandes tenedores de viviendas. Sin embargo, estas modificaciones constituyen barreras exorbitantes que afectan al contenido esencial de los derechos a la tutela judicial efectiva y a la propiedad privada, contemplados en los artículos 24 y 33 de la Constitución, sin ofrecer una protección adecuada al derecho a la vivienda del artículo 47 de la norma fundamental.
Uno de los puntos críticos de estas modificaciones, que suponen un olvido de las garantías del artículo 53 de la Constitución, es la introducción de requisitos específicos y trámites adicionales para admitir las demandas vinculadas a la protección de la posesión en las que el demandante sea un gran tenedor de vivienda. Se indican condiciones que deben ser cumplidas para admitir las demandas, como la necesidad de especificar si el inmueble no es la vivienda habitual del ocupante, si la parte demandante cumple con la condición de gran tenedor de vivienda y si la parte demandada no se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, exigiendo una carga probatoria excesivamente onerosa.
Estos requisitos añaden una carga procesal adicional a los grandes tenedores de viviendas, lo cual puede ser considerado como una barrera exorbitante para el ejercicio de las acciones de protección posesoria. Estas restricciones procesales pueden llegar a incidir muy negativamente en el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva reconocido en el artículo 24 de la Constitución Española, pues dificultan el acceso a la justicia, y el ejercicio de los derechos derivados de la propiedad del artículo 33 de la norma fundamental. Además, se puede cuestionar si estas modificaciones realmente protegen adecuadamente el derecho a la vivienda, tal como se contempla en el artículo 47 de la Constitución. Al hacer recaer la responsabilidad de las políticas públicas de vivienda en los sujetos de Derecho Privado, se podría considerar que se traslada el peso de la solución de un problema social a entidades que, en principio, tienen un papel distinto en la sociedad.
Resulta esencial destacar que el derecho a la vivienda se caracteriza como un principio rector de la política social y económica reconocido en la Constitución, y es responsabilidad del Estado garantizar su pleno ejercicio. Si bien es legítimo implementar medidas para proteger los derechos de las personas ocupantes de viviendas, es necesario encontrar un equilibrio entre la protección de estos derechos y los derechos de los propietarios, evitando que se desincentive la oferta de viviendas en manos de grandes tenedores.
Las excesivas cargas procesales impuestas a los grandes tenedores de viviendas a través de las modificaciones legales explicadas no se corresponde con una protección equilibrada de los derechos a la vivienda, la propiedad privada y la tutela judicial efectiva. Por este motivo, no se podría llegar a considerar extraño que la reforma procesal operada por la Ley de Vivienda termine siendo declarada inconstitucional o contraria al Derecho de la Unión Europea por afectar al espacio de libertad, seguridad y justicia en el sentido de los artículos 67 a 89 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea para lo que concierne a la libertad de circulación de personas y capitales.
Se debería haber optado desde las Cortes Generales por reforzar verdaderamente las políticas públicas de vivienda, cuestión que atañe a las Comunidades Autónomas —y por la que no resultaría extraño que la Ley de Vivienda sea declarada parcialmente inconstitucional en cuanto a las competencias legislativas para la regulación de la materia analizada, principalmente si se tienen presentes algunas declaraciones de líderes del independentismo catalán que van en tal dirección—, y promover un enfoque más integral para abordar la problemática habitacional, no siendo procedente cargar a los actores privados con restricciones excesivas en el ejercicio de sus derechos, aunque es posible que los gobiernos estatal y autonómicos y los legisladores no sepan qué hacer ni cómo para lograr un adecuado acceso a las viviendas para los ciudadanos.
