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04/03/2024. 19:17:37

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Las prohibiciones de disponer y el registro de la propiedad

Registrador de la Propiedad de Cazorla

Las prohibiciones de disponer son una limitación o restricción a la facultad dispositiva que integra el contenido de un derecho subjetivo. Por ello, estas prohibiciones no afectan a la capacidad de la persona y, dado su carácter restrictivo, no se presumen y no pueden ser objeto de interpretación extensiva (p. ej., una prohibición de donar una finca impuesta por el testador a sus herederos en testamento no impediría que estos pudieran vender esa finca).

Las prohibiciones de disponer pueden ser objeto de diversas clasificaciones:

  • Según su amplitud, pueden ser absolutas, cuando afecta a todas las personas, o relativas, cuando prohíben que la enajenación se realice a favor de determinadas personas.
  • Según su extensión, pueden ser perpetuas y temporales. Las perpetuas no están admitidas en nuestro derecho, necesariamente han de tener un límite temporal, lo cual no impide que puedan establecerse de forma vitalicia.
  • Teniendo en cuenta el número de actos a los que la prohibición se refiere pueden ser generales, que impiden realizar cualquier acto, y concretas, que prohíben un acto determinado y no impiden los demás dada la interpretación restrictiva de las mismas.
  • Pueden ser también puras y simples o condicionales.

Sin embargo, la clasificación más importante, teniendo en cuenta los distintos efectos que producen en unas y otras es la que distingue atendiendo a su origen en prohibiciones voluntarias y forzosas y dentro de estas últimas, la legislación hipotecaria diferencia entre prohibiciones legales, judiciales y administrativas.

Prohibiciones legales

Según el artículo 26.1 de la Ley Hipotecaria son «Las establecidas por la Ley, que sin expresa declaración judicial y administrativa tengan plena eficacia jurídica, no necesitarán inscripción separada y especial y surtirán sus efectos como limitaciones legales del dominio».

Como su propio nombre indica, se refiere a aquellas prohibiciones que la ley declara, como, por ejemplo, la prohibición de disponer impuestas al adquirente de una vivienda de protección oficial y que se recoge en la normativa especial relativa a dicha materia.

El hecho de que no necesiten la inscripción no significa que no puedan acceder al Registro, y de hecho acceden en determinados supuestos previstos en la legislación urbanística.

Prohibiciones judiciales y administrativas

Según el artículo 26.2 de la Ley Hipotecaria son «Las que tengan su origen inmediato en alguna resolución judicial o administrativa serán objeto de anotación preventiva».

Por tanto, este tipo de prohibiciones accederán al Registro mediante una anotación preventiva, que es un asiento provisional, pues tiene un plazo general de caducidad de cuatro años, sin perjuicio de la posibilidad de ser prorrogado. Se justifica el que las prohibiciones de disponer judiciales y administrativas accedan al Registro de la propiedad a través de una anotación preventiva por el carácter transitorio que suelen tener los procedimientos en el que estas prohibiciones son dictadas. Es el caso de las medidas cautelares que pueden dictarse en un procedimiento ejecutivo y que regula la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Prohibiciones voluntarias

A estas últimas se refiere el artículo 26.3 de la Ley Hipotecaria como «Las impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones de última voluntad, capitulaciones matrimoniales y demás actos a título gratuito, serán inscribibles siempre que la legislación vigente reconozca su validez».

Para el acceso al Registro de la Propiedad, se exige que estas prohibiciones estén fundadas en un interés legítimo o en una justa causa y han de tener carácter temporal y no perpetuo, tal y como hemos expresado con anterioridad.

Efectos

Al referirnos a los efectos de las prohibiciones de disponer, hemos de distinguir entre unos efectos generales y otros efectos derivados de la constatación registral de la prohibición, teniendo en cuenta en relación con estos últimos, que existen matices muy importantes según que se trate de prohibiciones voluntarias o forzosas.

En cuanto a los efectos generales que producen las prohibiciones de disponer, las mismas impiden la realización de actos dispositivos voluntarios, no impidiendo, sin embargo, los actos de administración, ni tan siquiera los denominados actos de riguroso dominio, como pueden ser los actos de modificación de entidades hipotecarias (segregación, agrupación…), y ello porque carecen de naturaleza dispositiva. Por lo que respecta a los actos dispositivos forzosos, como puede ser una adjudicación judicial como consecuencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria,  la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha entendido a partir de la Resolución de 22 de Febrero de 1989, que no pueden verse afectados por una prohibición de disponer, pues si así fuera quedaría conculcado el principio de responsabilidad patrimonial previsto en el artículo 1.911 del Código Civil que expresa que «Del cumplimiento de sus obligaciones responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros».

Por lo que respecta a los efectos derivados de la constatación registral de la prohibición, hay que tener en cuenta que el artículo 145 del Reglamento Hipotecario dice que «Las anotaciones preventivas de prohibición de enajenar, comprendidas en el número segundo del artículo 26 de la Ley y número cuarto del artículo 42 de la Ley, impedirán la inscripción o anotación de los actos dispositivos que respecto de la finca o del derecho sobre los que haya recaído la anotación, hubiese realizado posteriormente a esta su titular, pero no serán obstáculos para que se practiquen inscripciones o anotaciones basadas en asientos vigentes anteriores al de dominio o derecho real objeto de la anotación».

En relación con el alcance de los efectos de las distintas modalidades de prohibición de disponer, de acuerdo con la doctrina de la DGSJ y FP, se distinguen dos grandes categorías:

  • Las prohibiciones voluntarias y las que tienen su origen en un procedimiento civil, tratan de satisfacer intereses básicamente privados. Por ello prevalece la finalidad de evitar el acceso al Registro del acto dispositivo realizado por quien carece de poder de disposición para ello al no habérsele transmitido la facultad dispositiva. En consecuencia, si cuando otorgó el acto afectado por la prohibición de disponer no tenía limitado su poder de disposición, el acto fue válido y debe acceder al Registro a pesar de la prioridad registral de la prohibición de disponer, esto es, aunque la prohibición de disponer hubiera accedido con anterioridad al Registro. En este caso, la prohibición debe arrastrarse como una carga más en el Registro sin cancelarse.
  • Las prohibiciones de disponer adoptadas en los procedimientos penales y en los administrativos, lo que quieren garantizar es el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación del resultado de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar. Debe, en consecuencia, prevalecer el principio de prioridad establecido en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria frente a la interpretación más laxa del artículo 145 del Reglamento que se impone en las prohibiciones voluntarias y en las derivadas de procedimientos civiles, provocando así el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición si estos han accedido al Registro con posterioridad a la prohibición. Y ello se justifica porque estas prohibiciones dictadas en un procedimiento penal o administrativo tienen componentes de orden público al asegurar el estricto cumplimiento de la legalidad administrativa o el resultado del proceso penal. Estas prohibiciones, sin embargo, no cierran los actos dispositivos forzosos, por las razones anteriormente vistas.

Para finalizar, hemos de tener en cuenta que sólo tendrán acceso al Registro aquellas prohibiciones voluntarias cuando estén contenidas en actos o negocios a título gratuito, como pueden ser un testamento o una donación, no permitiendo el artículo 27 de la Ley Hipotecaria el acceso al Registro de aquellas prohibiciones impuestas en negocios jurídicos onerosos.

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