Afortunadamente no estamos en presencia de supuestos muy extendidos en la práctica de la compraventa de inmuebles sobre plano pero, esporádicamente, observamos supuestos muy elocuentes de diferencias entre la vivienda entregada y la inicialmente publicitada por el promotor inmobiliario.
Sobre este particular no cabe extenderse mucho pues, por más que las entidades promotoras opongan todo tipo de causas para eludir responsabilidades (algunas rayando en lo surrealista) lo que es indiscutible es la posición del Tribunal Supremo respecto a que la promotora está vinculada contractualmente por sus propios documentos publicitarios, por la memoria de calidades y por su proyecto de obras.
Como se ha señalado, hay auténticos supuestos inconcebibles como por ejemplo el publicitar en una promoción de viviendas determinadas vistas con la intención de atraer comercialmente a los compradores y, posteriormente, una vez finalizada la edificación, acudir a explicaciones sobre la topografía del terreno para excusarse de la carencia de tales vistas.
También es frecuente que el reclamo publicitario de la promotora se centre en el conjunto urbanístico en su totalidad, ofreciendo amplios viales y zonas verdes así como una magnifica orientación. De esta forma, la publicidad del promotor con intención de atraer a los clientes crea la confianza en los mismos de que su vivienda y todo el edificio se encontrarán en un determinado entorno, viendo defraudadas sus expectativas si no se corresponde con lo ofertado.
Las resoluciones de los Tribunales han dejado patente que la mención que generalmente utilizan los promotores de “pendiente de aprobación”, no justifica que lo ofrecido a la Administración para su autorización fuera distinto a lo ofertado, debiendo responder por ello.
Es cierto que el proceso inmobiliario es algo dinámico, sin que exista un solo proyecto técnico que se ajuste milimétricamente a lo ejecutado finalmente. Ahora bien, quien asume el riesgo empresarial como profesional del sector es el promotor y debe responder por estas vicisitudes, sin que pueda desplazar esa responsabilidad al comprador-consumidor.
La sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de 30 de marzo de 2015 es muy clara en este sentido, condenando al promotor a indemnizar al vendedor con una rebaja de un 25% en el precio de la vivienda por no ajustarse finalmente la promoción a las características publicitadas de “campo de golf de categoría y excelentes comunicaciones con la autopista”, con independencia de que en la publicidad se recogiera la expresión “pendiente de aprobación”. La referida resolución se manifiesta en estos términos: La relevancia de la publicidad en el proceso de toma de decisiones de un comprador medio es cada vez mayor, como también es mayor la posibilidad de crear una falsa expectativa que le prive de la posibilidad de ponderar la conveniencia de adquirir una vivienda en unas determinadas condiciones. Lo cierto es que la empresa vendedora no entregó a los adquirentes todo lo que en su actividad publicitaria había anunciado y prometido como objeto de los respectivos contratos de compraventa, y ello les causó un perjuicio evidente cuyas consecuencias jurídicas «son ajenas a las expectativas económicas que el incumplidor pretendía obtener con la actuación civilmente ilícita», como dice la sentencia».
La conclusión final es que debemos guardar toda la publicidad que nos facilite el promotor desde la fase precontractual hasta que nos entregue la vivienda para el hipotético supuesto de que la vivienda entregada difiera de la publicitada y nos veamos obligados a efectuar la correspondiente reclamación.
