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20/06/2024. 15:21:31

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Nueva Ley de Vivienda: ¿es momento de regular el precio de los alquileres?

Licenciada en Derecho - Jurista

El panorama político reciente ha venido protagonizado por la nueva Ley de Vivienda impulsada por el Gobierno Sánchez y sus socios de coalición. Tras un largo año en el que la citada norma se ha encontrado paralizada, los socios de gobierno han alcanzado un acuerdo para sacar adelante uno de los proyectos más esperados de la actual legislatura.

Pues bien, la ley de vivienda ha generado gran crispación y expectación en todo el territorio nacional pues mucho se ha especulado sobre las nuevas medidas que incorpora sobre la limitación con la que cuentan los propietarios de inmuebles a la hora de revalorizar la renta de las viviendas arrendadas o la nueva configuración del concepto “gran tenedor” … pero ¿qué debemos tener en cuenta desde el momento en el que la nueva Ley de Vivienda entre en vigor? Estos son los puntos más importantes:

  • Creación de “zonas tensionadas” en el mercado del alquiler. Las zonas tensionadas en este ámbito, se refiere a todas aquellas zonas donde el precio del alquiler de la vivienda está disparado.

Con esta medida lo que pretende el gobierno es acotar el ámbito territorial en el que el alquiler ha venido aumentando exponencialmente, con el objetivo de poder regular y limitar dicha subida.

No obstante, no se va a poder declarar una zona tensionada de forma arbitraria, sino que debe reunir dos requisitos:

  • Que su precio haya aumento más del 3% el valor del IPC en los últimos 5 años
    • Que el precio medio de la vivienda supere el 30% de los ingresos medios de la zona.
  • Regulación de los precios en dichas “zonas tensionadas”. Con esta medida se fijarán unos topes a los precios en función de que sea pequeño propietario o gran tenedor.
  • El IPC no podrá volver a ser utilizado como índice de referencia para revalorizar la renta de alquiler. En 2024 estará limitada la actualización de la renta al 3% y a partir de 2025 habrá un nuevo índice de referencia, quedando desvinculado en todo caso del IPC.
  • Se prohíbe aumentar el precio de alquiler con gastos extras y “el acuerdo entre las partes contrarias a la Ley de Vivienda”. Esta medida resulta sorprendente pues esta ley no admite la posibilidad de alcanzar un acuerdo que estén fuera de esta ley, aunque propietario e inquilino prestaran su consentimiento.
  • Los gastos de inmobiliaria correrán a cargo del propietario.
  • En cuanto a los desahucios se va a instaurar un sistema de arbitraje. Se pretende con ello que los servicios sociales “ayuden” a favorecer al inquilino a acceder a nuevas viviendas y se establecerán prórrogas en el lanzamiento del arrendatario. No obstante, teniendo en cuenta lo ralentizada que ya se encuentra la justicia, la incorporación de prórrogas en el lanzamiento del inquilino lo único que va a conseguir es complicar más la posibilidad del propietario de recuperar su vivienda, sin generar ingresos y sin poder disponer de la misma, pese a que los inquilinos siguieran sin abonar la renta debida.

La nueva Ley de Vivienda es bastante más extensa pero los puntos referenciados son aquellos que más preocupación suscitan a la población. No obstante, a pesar de que en la teoría esta ley puede resultar una medida en pro del bienestar social, lo que es cierto es que desde el punto de vista jurídico rompe con uno de los principios rectores del derecho, la seguridad jurídica.

En principio en aplicación de la autonomía de la voluntad regulada en el artículo 1255 del Código Civil, las partes en cualquier tipo de contratos son libres de pactar cualesquiera cláusulas siempre y cuando se de el consentimiento de todas las partes intervinientes. Pues bien, esta ley rompe con esta libertad de pacto ya que prohíbe todos aquellos convenios que se salgan de las estipulaciones de esta ley, aún cuando propietario e inquilino pudieran estar de acuerdo, lo que denota una clara desconfianza en la voluntad de las partes.

En la práctica jurídica esto resulta un disparate, nunca antes se había visto una legislación que supusiera una limitación a la libertad convencional de las personas coartando así la voluntad de las partes de someterse a todas las cláusulas de su elección.

Por otro lado, esta ley también supone un claro intervencionismo del gobierno de un Estado en la economía, rompiendo así con el libre mercado y con todo lo que ello conlleva.

Pues ¿qué sería de una democracia sin esta libertad de mercado? Si bien es cierto que los precios del alquiler son cada vez más altos, en mi opinión esta ley no va a poner una solución de raíz al problema, pues los propietarios ya sean pequeños o grandes tenedores, van a dejar de arrendar sus viviendas por el gran esfuerzo que ello le va a suponer.

El problema debería de haberse acatado de raíz, en tanto que una regulación y limitación de los precios no soluciona la tendencia especulativa que dichos precios están experimentando en la actualidad, sino que lo que va a ocasionar es la creación de mayores problemas para acceder a la vivienda.

En cualquier caso ¿cuál sería la solución más beneficiosa? La respuesta a esta pregunta siempre será la misma, la seguridad jurídica. Este gran principio rector de nuestro ordenamiento garantiza los derechos del propietario y se verá incentivado a sacar su vivienda al mercado, es decir, el efecto totalmente contrario al que va a provocar la entrada en vigor de la Ley de Vivienda.

Enlace: https://www.mitma.gob.es/vivienda/alquiler/nueva-ley-estabilidad-mercado-alquiler

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