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13/04/2024. 06:14:26

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¿Puedo destinar a turismo mi vivienda si en los estatutos de la comunidad se prohíbe esta práctica?

Abogado y Administrador de Fincas

No es de extrañar que cuando compramos una segunda vivienda, se valore la posibilidad de intentar rentabilizarla vía alquiler al menos en las épocas del año en las que no va a ser usada.

Alquilar tu vivienda a priori puede parecer un derecho más de los enmarcados dentro del derecho de propiedad, sin embargo, son muchas las dudas que pueden rondar nuestra cabeza a la hora de dar el paso. Lo primero en lo que pensamos es en la Comunidad: ¿qué pasa con los vecinos? ¿pueden oponerse? ¿hay estatutos? ¿qué dicen a este respecto?

Los estatutos de una comunidad son el documento al que los propietarios de las viviendas y los locales comerciales de un inmueble deben acogerse obligatoriamente, pues en los mismos se especifican cuáles son sus derechos y obligaciones. Dicho esto, hemos de hacer referencia a que la ley no contempla la obligatoriedad de que una comunidad disponga de estatutos, por lo tanto, pueden darse situaciones en que no existan o por el contrario, que existan y prohíban expresamente que los propietarios destinen la vivienda a uso turístico.

Es en este contexto en el que el Tribunal Superior de Justicia de Asturias ha dictado Sentencia de 30 de abril de 2021, por la que se confirma la inscripción definitiva de una vivienda en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas como Vivienda de Uso Turístico.

EXPOSICIÓN DE HECHOS

En el supuesto enjuiciado, la Comunidad de Propietarios interpuso un recurso contencioso administrativo contra la Resolución de la Consejería de Empleo, Industria y Turismo, que desestimó el recurso de reposición presentado frente a la Resolución que acordó la inscripción definitiva en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas del Principado de Asturias como Vivienda de Uso Turístico.

La Comunidad de Propietarios, solicitó conforme a sus propios estatutos, se dejase sin efecto, se declarase nula, o anulable (en base a los artículos 47 y 48 de la Ley 29/2015 de 1 de octubre) la Resolución de la Consejería de Empleo, Industria y Turismo, al considerar que su base normativa, prohibía expresamente el uso turístico de las viviendas. Además, alegó que la inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas es ilegal al contravenir lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley 7/2001, de Turismo y los artículos 27 y 30 del Decreto 48/2016, de 10 de agosto de Viviendas Vacacionales y Viviendas de Uso Turístico. Todo ello por considerar (la Comunidad) que el alquiler turístico goza de un claro carácter empresarial o profesional, motivo por el cual, está expresamente prohibido por los estatutos.

La Comunidad, en el intento de demostrar la finalidad residencial del edificio, manifestó además que esta intención de residencia se ha vio plasmada en el diseño estructural del edificio, pues el mismo cuenta con dos portales diferenciados, uno que da acceso a las viviendas (de usos residencial) y otro que da acceso a los locales y oficinas.

LA DEFENSA DEL PRINCIPADO DE ASTURIAS

Ante esto, la representación jurídica del Principado de Asturias sostiene que el uso turístico y vacacional es un uso comprendido dentro del “uso residencial” y que por lo tanto está permitido en los estatutos. De hecho, se manifestó, además, que en la propia comunidad ya existe “al menos otra mercantil” con contratos formalizados sobre dos pisos, contratos que, obviamente, están siendo permitidos por la comunidad, lo que refuerza más aún su postura.

En apoyo a esta pretensión, la defensa jurídica del Principado de Asturias, menciona las Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Asturias 911/2018, 933/2018, 937/2018 y 938/2018, sobre las viviendas de uso turístico, que rechazan expresamente que “el uso residencial se vincule exclusivamente a viviendas constituidas de domicilio habitual”, añadiendo además que “la vivienda que se destina a alojamiento turístico temporal no pierde por ese hecho el carácter de residencial, de igual modo que una vivienda no pierde el carácter de residencial habitual del propietario porque en la misma se alojen transitoriamente familiares o amigos, o porque se ausenten los residentes en períodos vacacionales o de trabajo”.

Además de lo anterior, la parte codemandada alega que existe autorización municipal expresa de cumplimiento de normativa municipal en base a la declaración de la Vivienda de Uso Turístico como uso exclusivo residencial de la vivienda, y de que “hay que partir de la definición de uso residencial, y del contenido del concepto jurídico, es claro que las viviendas de uso turístico entran dentro del uso residencial, por lo cual estamos ante un uso permitido en los Estatutos”. Se trata pues, de un arrendamiento o alojamiento, que difiere únicamente en la duración, no en el objeto, respecto del arrendamiento regulado en la LAU.

La recurrente confunde el uso de la vivienda, que es residencial, con la actividad en la vivienda, que no existe. Para ello, hace una distinción fundamental: “la titularidad o actividad de la mercantil es ajena al uso, ya que éste, como arrendamiento, en la modalidad que sea, es ejercido por el arrendatario, no por el titular, que es una sociedad limitada de carácter patrimonial que no tiene trabajadores, por lo tanto, el alquiler de viviendas sin proporcionar la prestación de servicios no tiene la consideración de actividad empresarial, como tiene informado la Agencia Tributaria, que este tipo de alquiler no es una actividad empresarial y los rendimientos derivados de la misma tampoco tendrán la consideración de rendimientos de actividades económicas”.

LA POSICIÓN DEL TRIBUNAL

Para resolver la controversia, el Tribunal Superior de Justicia de Asturias, parte del análisis de la disposición estatutaria referenciada por la parte recurrente, que reza:

“En los departamentos independientes del edificio (viviendas) a los que se accede por el portal NUM000, con entrada por la CALLE000 (ahora DIRECCION000), no podrán ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo, reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial”.

La Sala recuerda que, en diversas Sentencias, incluidas las mencionadas en la resolución recurrida, ya ha señalado que la vivienda no pierde su carácter residencial por estar destinada a alojamiento turístico temporal; “toda vez que el uso propio de residencia ya sea provisional o permanente, tiene igual contenido, sin que por ello pierda la condición de domicilio, ni porque esta relación esté excluida de la Ley de Arrendamientos Urbanos”.

La propia Sala continúa, el “uso turístico, no deja de ser residencial, aun siendo consecuencia de un previo uso empresarial dado por las demandadas”. Se fundamenta además en el criterio que de los rendimientos obtenidos por tal actividad efectúa la propia Agencia Tributaria, y declara; “Para la realización de los usos residenciales en que consiste la vivienda vacacional y la vivienda de uso turístico, no existe normativa distinta de la requerida para usos residenciales. Como alquiler de vivienda la califica también la Agencia Tributaria incluyendo en el epígrafe correspondiente a dicha actividad y que los rendimientos obtenidos de su desarrollo tendrán la consideración de rendimientos de capital inmobiliario”.

Concluye la Sala haciendo una advertencia fundamental al manifestar que el concepto de residencia o uso residencial no puede identificarse con permanencia o continuidad. Esto es, la vivienda no pierde su carácter residencial por estar destinada a alojamiento turístico, ya que el uso propio de residencia, ya sea provisional o permanente, tiene igual contenido, sin que por ello pierda la condición de domicilio.

Finalmente, la Sala desestima el recurso contencioso administrativo presentado sin expresa imposición de costas por entender que concurren dudas de derecho sobre la interpretación de la limitación de usos de la vivienda establecida en los estatutos de la Comunidad, pues considera que ambas partes apoyan sus pretensiones en una base normativa sólida, y que realmente la clave de la solución jurídica descansa en el contexto desde el que se analice el término “residencial”.

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