La venta de la vivienda familiar es una cuestión que puede generar controversias cuando ésta es privativa de uno de los cónyuges, viniendo a resolverlas el artículo 1320 del Código Civil al establecer que, “para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno solo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial. La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el carácter de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe.”
Así, el Código protege la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario, recogiendo que en los supuestos en que un matrimonio, independientemente de si este tiene o no hijos, o de si el régimen matrimonial es el de sociedad de gananciales o separación de bienes, para disponer libremente de los derechos inherentes a la vivienda en el caso de que el inmueble le pertenezca a un solo cónyuge, ya sea por herencia o por compra anterior al matrimonio, será necesario el consentimiento del otro cónyuge.
Esto supone la necesidad de consentimiento del cónyuge no titular de la vivienda para realizar actos de disposición que afecten en forma alguna al disfrute del inmueble, ya sean transmisiones onerosas como la compraventa o gratuitas como la donación.
De la misma manera, la legislación permite que esta autorización se otorgue a través de la vía judicial, teniendo en cuenta los negocios jurídicos que pueda realizar el otro cónyuge sobre la vivienda, tal y como recoge el art. 1322 del Código Civil:
“Cuando la Ley requiera para un acto de administración o disposición que uno de los cónyuges actúe con el consentimiento del otro, los realizados sin él y que no hayan sido expresa o tácitamente confirmados podrán ser anulados a instancia del cónyuge cuyo consentimiento se haya omitido o de sus herederos.
No obstante, serán nulos los actos a título gratuito sobre bienes comunes si falta, en tales casos, el consentimiento del otro cónyuge.”
Ante tal cuestión, se pronunció el Tribunal Supremo, a través de su Sentencia núm. 1199/1994 de 31 de diciembre dictada por la Sala de lo Civil, estableciendo lo siguiente:
“Nuestro ordenamiento jurídico protege la vivienda familiar, tanto en situación normal del matrimonio como en los estados de crisis, separación o divorcio. La protección se manifiesta en primer lugar creando el concepto de vivienda familiar al que se refieren los artículos 87, 90.B), 91, 96 y 103.2 del Código Civil; bien familiar, no patrimonial, al servicio del grupo o ente pluripersonal que en ella se asienta, quien quiera que sea el propietario. Protección que se hace patente en los supuestos de régimen normal de la familia fundamentalmente a través del artículo 1320 del Código Civil de aplicación general, con independencia del régimen patrimonial del matrimonio y conforme al cual «para disponer de los derechos sobre vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno solo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos, o en su caso, autorización judicial». El citado artículo habla de «disponer de los derechos sobre la vivienda», por lo que tales derechos pueden ser tanto de carácter real como personal, y en consecuencia los cónyuges tendrán que actuar de consuno para enajenar la propiedad, extinguir el usufructo o cualquier derecho, en virtud del cual se habite la finca y no pueda continuarse la habitación; no cabe renunciar al arrendamiento o realizar cualquier acto que genere la pérdida del derecho a ocupar la vivienda.”
En definitiva, tanto nuestro legislador como la jurisprudencia se han pronunciado en defensa de la protección de los intereses familiares, concluyendo que para vender la vivienda familiar privativa de un cónyuge será imprescindible el consentimiento del otro, aunque éste no tuviera derecho de propiedad alguno sobre el inmueble y, con independencia del régimen económico matrimonial existente entre ellos.
