La materia hereditaria genera una nutrida problemática relacionada con el Derecho Inmobiliario. Prácticamente en todas las herencias existe al menos un inmueble que forma parte de la misma como consecuencia del arraigo que tiene entre nosotros la propiedad privada. Porcentualmente, la mayoría de las herencias están conformadas por algunos ahorros en cuenta corriente y el inmueble que era el domicilio familiar de los fallecidos. Cuando no existe testamento o si en el mismo no constan adjudicaciones concretas de los bienes objeto de la herencia, los hijos y herederos se encuentran con la decisión de aceptar los bienes hereditarios en proindiviso, es decir, formando una comunidad hereditaria por partes iguales o que uno a algunos de ellos se adjudiquen el inmueble satisfaciendo al resto el equivalente en dinero. En la mayoría de las ocasiones, los herederos optan por adjudicarse la herencia en proindiviso para que posteriormente se venda a un tercero.
Sin embargo, esta situación de indivisión, aunque sea temporal, no es práctica y genera múltiples y variados inconvenientes especialmente cuando los hermanos no están bien avenidos. El inmueble heredado genera unos gastos de conservación y mantenimiento que, en ocasiones, son objeto de rencillas y discusiones permanentes entre los herederos, máxime cuando alguno de ellos atraviesa problemas de liquidez. Por ello, hay quien se plantea abandonar cuanto antes esa irritante situación y contactan con un tercero para venderle los derechos que ostenta en la herencia. Pero ¿puede vender un heredero los derechos que tiene en la herencia antes de que se lleve a cabo la partición de la misma?
La respuesta es afirmativa y así lo admite el artículo 1067 del Código Civil: “Si alguno de los herederos vendiere a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos o cualquiera de los coherederos subrogarse en lugar del comprador, reembolsándole el precio de la compra, con tal que lo verifiquen en término de un mes, a contar desde que esto se les haga saber”. Estamos ante el conocido como “retracto de coherederos”.
Por consiguiente, un heredero está facultado para vender los derechos que ostente a la herencia de que se trate pero, el resto de coherederos, tendrán el plazo de un mes desde que conozcan dicha venta para recuperar el bien vendido, abonando al tercero adquirente el importe que pagó al heredero-vendedor. Como fácilmente puede colegirse, el ejercicio de estos derechos de retracto se impone para que los coherederos que permanecen en la indivisión no vean cómo un tercero ajeno a la herencia pasa a compartir con ellos bienes que pertenecían a los fallecidos, incorporando un elemento extraño a esa comunidad.
Desde el punto de vista fiscal, el heredero que vende sus derechos hereditarios deberá satisfacer el impuesto de sucesiones. Además, si la venta se lleva a cabo por un precio superior al declarado en el citado impuesto, se generará una ganancia patrimonial que deberá tributar en el posterior IRPF. Por su parte, el adquirente de esos derechos hereditarios estará obligado a liquidar ITPAJD por la cuantía correspondiente al precio de venta que hubieran pactado.
Cuestión distinta es cuando los bienes heredados se venden a un tercero una vez que se ha llevado a cabo la partición de la herencia. Caso prototípico mencionado anteriormente de inmueble perteneciente a los padres que se adjudican los hijos por partes iguales; pues bien, en estos casos, una vez que se ha firmado la escritura pública de aceptación y división de la herencia, si uno de los herederos vende a un tercero la porción indivisa que ostenta en la referida finca, el resto podrán ejercitar el conocido como “retracto de comuneros”. En este caso debemos acudir al artículo 1522 del Código Civil, el cual dispone lo siguiente: “El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tenga en la cosa común”.
Al igual que en el caso del retracto de coherederos, el comunero que ejercite el retracto deberá abonar al adquirente la cantidad pagada a su vendedor.
El plazo para el ejercicio del retracto de comuneros es de nueve días desde la inscripción en el Registro de la Propiedad y, en su defecto, desde que quien ejercita la acción haya tenido conocimiento de la venta. Este plazo es de caducidad y no de prescripción, por lo que no puede interrumpir y una vez transcurrido el mismo no cabrá utilizar este recurso.
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