Como ya hemos comentado en numerosas ocasiones, la edificación es una actividad dinámica, compleja y que implica la interrelación de varios profesionales para alcanzar el fin perseguido de dar forma y finalizar un determinado proyecto arquitectónico. En concreto, la relación entre el promotor o propietario de las obras con la empresa constructora que haya elegido para ejecutar los trabajos se establece mediante un contrato de ejecución de obra, normalmente con suministro de materiales por parte del contratista.
Las relaciones entre los agentes de la construcción en ocasiones no son todo lo pacíficas que debieran y surgen fricciones que hay que saber manejar llegado el momento. Otras veces no se consigue alcanzar un acuerdo, no pudiendo reconducirse la situación, generando inconvenientes para todos los intervinientes y, en una obra destinada a uso residencial, en última instancia a los compradores de la viviendas que verán cómo las mismas se retrasan respecto al plazo establecido contractualmente.
Entre los supuestos de hecho más problemáticos en la práctica están las contiendas entre promotor y constructor, especialmente cuando este último abandona la obra por diferentes motivos: impago de certificaciones, desavenencias con la propiedad o con la dirección facultativa, etc. Llegados a este punto se entra en una espiral que debe intentar manejarse con frialdad y dando los pasos adecuados de cara a la imputación de responsabilidades posteriormente.
Lo primero es acudir al contrato de ejecución de obra firmado para comprobar si se ha regulado esta circunstancia. En todo caso, advirtiendo que cada supuesto de hecho es diferente y puede que requiera de otras actuaciones, los pasos habituales a seguir por el promotor de la obra, a ser posible amparado por la propia dirección facultativa cuando sea necesario, son los siguientes:
1.- Con carácter inmediato debe realizarse un Acta Notarial para dejar constancia del estado de las obras en el momento del abandono. El Notario acudirá a las obras para tomar las fotografías que revelen el estado actual de las mismas y las incorporará al acta que elabore.
2.- Enviar inmediatamente un burofax al constructor a fin de que, en un plazo razonable pero breve (10-15 días máximo) retorne a la obra y retome la ejecución de los trabajos. En esta notificación se advertirá que en caso de no atender el requerimiento en el plazo indicado, se dará por resuelto el contrato por incumplimiento del contratista y cualquier material o herramienta que hubiera todavía en la obra se entenderá abandonado, quedando liberado el promotor para contratar la continuación con un tercero y reservándose las acciones que procedan contra el constructor para exigirle los daños y perjuicios que el abandono de la obra le pueda ocasionar.
3.- La dirección facultativa deberá igualmente levantar acta de la suspensión de la obra, del estado en que se encuentran en ese momento cada una de las partidas ejecutadas, el porcentaje que queda para finalizar las mismas, las instrucciones que conviene trasladar al promotor de cara a la seguridad de las obras e instalaciones, etc.
4.- Antes de que se vuelvan a iniciar de nuevo los trabajos con otra empresa constructora, el propietario debe encargar la realización de un dictamen pericial a fin de dejar constancia de la cantidad de obra ejecutada, las pendientes de ejecutar, el estado de las obras e instalaciones, posibles defectos y el presupuesto de reparación en su caso. De esta forma quedarán perfectamente acreditados los daños y perjuicios a reclamar al constructor que ha abandonado las obras.
5.- Si de manera extrajudicial no es posible solventar la controversia con el constructor al propietario no le quedará más remedio que promover un procedimiento judicial para que se declare judicialmente bien hecha la resolución contractual, reclamando en el mismo los daños y perjuicios que el abandono de obra le haya ocasionado.
Sentado lo anterior, hemos reiterado en anteriores artículos que la jurisprudencia tiene establecido que el promotor inmobiliario, como profesional de la construcción, debe prever todos los avatares que pueden producirse durante el proceso constructivo, entre ellos que tenga que sustituir al constructor como consecuencia de su declaración en concurso de acreedores o, por ejemplo, el caso que hoy tratamos, por abandono de la obra. En este sentido, debemos recordar que la fecha de entrega de las viviendas pactadas en los contratos de compraventa con los compradores-consumidores no se ven alteradas por este motivo y en caso de retraso, el promotor deberá indemnizar a los compradores por los daños y perjuicios que el retraso les provoque.
Como ejemplo extractaremos lo que al respecto dice la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 2012 (sentencia nº 643/2012): “el vendedor no puede escudarse en el incumplimiento de la contrata respecto a él, porque le es imputable frente al comprador por haberla elegido, es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales sujetas a su control, no externo, imprevisible o inevitable (fuerza mayor)”. En otras palabras, y aunque en la práctica los promotores suelen siempre alegar por inercia frente a los compradores fuerza mayor, en la realidad están obligados a indemnizarles por el retraso que padezcan a pesar de que la empresa constructora sea sustituida durante el proceso de la edificación por causa no imputable al promotor. Los Tribunales consideran que esa situación entra dentro del riesgo empresarial del promotor-vendedor, sin que pueda trasladar el mismo a los compradores-consumidores, neófitos en la materia.
Como conclusión, la mejor forma de manejar una situación especialmente delicada como es un abandono de obra es acudir a un abogado experto en Derecho Inmobiliario para que le asesore sobre los pasos que ha de dar en virtud de la documentación existente y los hechos acontecidos hasta ese fatídico momento.
