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07/12/2022. 17:37:36

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Realidad jurídica de la popular “dación en pago”

director legal de "Jurídica Áérea" y "Jurídica Abogados"

La recesión económica ha producido un gran incremento en el número de procedimientos judiciales de ejecución hipotecaria, lo cual ha puesto de moda el término de dación en pago (datio in solutum). Pero su popularidad no se ve reflejada en una mayor regulación o viabilidad jurídica. La realidad es que su aplicación en el mundo hipotecario está totalmente limitada.

Un documento donde se ve el título de 'Hipoteca' con la balanza de la justicia

En el mundo jurídico a esta práctica se le conoce como el acto en virtud del cual el deudor realiza, a título de pago, una prestación diversa de la debida al acreedor, quien acepta recibirla en sustitución de ésta. En un sentido más restringido en el ámbito hipotecario, se refiere a la posibilidad de que el deudor de un crédito financiero garantizado con hipoteca, entregue el inmueble sujeto a hipoteca para saldar su deuda. En este caso independientemente del importe del crédito, la entidad financiara dará por satisfecha la obligación.

Dación en pago, concepto diferente a la dación para pago.

Esta última es la modalidad jurídica que se aplica por regla general y consiste en descontar el precio de la vivienda una vez adjudicada en subasta, a la deuda principal. Lo anterior en la mayoría de los casos supone que incluso una vez desahuciado, el deudor termine debiendo grandes cantidades al banco. Esto sucede a raíz del inusual desplome del precio de las viviendas, importe que ya no resulta suficiente para cubrir la deuda originalmente contraída, por lo cual su remanente lo seguirá debiendo el desahuciado.

En nuestro ordenamiento no existe definición legal del concepto, es decir, no existe una norma jurídica concreta y determinada que nos ofrezca una explicación sobre lo que supone la dación en pago. Por lo cual ha sido la jurisprudencia la que ha desarrollado las pautas a seguir, y a modo de ejemplo, destaca la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de octubre de 2009, que dispone lo siguiente:"Esta figura jurídica, conforme a la construcción de la jurisprudencia civil, opera cuando la voluntad negocial de las partes acuerdan llevar a cabo la satisfacción de un débito pendiente, y el acreedor acepte recibir del deudor determinados bienes de su propiedad, cuyo dominio pleno se le transmite para aplicarlo a la extinción total del crédito, actuando este crédito con igual función que el precio en la compraventa"; De esta definición podemos intuir la característica primordial de la dación en pago. Debe ser acordada entre las partes. La Ley Hipotecaria, en su Artículo 140, deja abierta la posibilidad de pactar en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria, que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor. En caso de no haber un pacto entre deudor y acreedor, según lo dispuesto en el artículo 105 de la misma ley, la hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil.

En un intento de promover esta voluntad negocial entre las entidades financieras y deudores, el gobierno aprobó el "Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos", conocido como el código de buenas prácticas bancarias. Código que contempla la dación en pago como solución final al drama social de los desahucios. Lamentablemente esta regulación fue insuficiente por sus varias limitaciones y exclusiones. A modo de ejemplo contemplaba este proceso solo para el caso en el que "todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas".

Al no lograrse incentivar la dación en pago fue necesario promover nuevos paquetes de medidas para proteger el deudor hipotecario. Estas nuevas regulaciones verán la luz a lo largo de los últimos meses de 2012 y primeros de 2013. El 15 de noviembre el Consejo de Ministros aprobó un decreto ley con medidas para paliar los efectos de los desahucios, paralizándolos durante dos años en ciertos casos de vulnerabilidad. El Ejecutivo ha avanzado también que se modificarán los umbrales para la aplicación del Código de Buenas Prácticas. Lo que parece menos probable debido a la presión de la banca y de Bruselas es que se modifique en un futuro la ley hipotecaria o se revisen los intereses moratorios. Con respecto a la dación en pago lo que sí se puede asegurar con casi total certeza es que no se va a contemplar como solución general a los impagos hipotecarios.

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