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07/07/2022. 18:39:00

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Registros de la propiedad, mercantiles y bienes muebles

Decana Territorial de los Registradores de Andalucía Oriental

Escribo este artículo en un año en el que las circunstancias han puesto a prueba a todos los sectores económicos, instituciones, hábitos y relaciones sociales, parámetros de conducta, y en el que asimismo se nos ha puesto a reflexionar acerca de nuestras prioridades a nivel personal, profesional  y humano.

Como Decana Territorial de los Registradores de Andalucía Oriental,y  en una etapa  previa a nuestra “ nueva normalidad”, tuve el honor de ser invitada a participar activamente en distintos foros en los que trasladamos el papel esencial de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles como pieza esencial de la estabilidad económica y del mercado inmobiliario más rentable y seguro del mundo occidental, dando a conocer sus ventajas estructurales y seguridad a los universitarios y a un público muchas veces acostumbrado a dar por sentadas la estabilidad de un sistema con el que habían convivido y que había permanecido imperturbable hasta entonces, en un funcionamiento semiautomático impulsado por factores económicos que, inconscientemente, hemos considerado garantizados por el Estado de Derecho, tales como la propiedad privada, la economía de mercado, la libertad de empresa o el modelo económico capitalista moderado por el carácter social del Estado, tal como se configura en el Título VII de la CE.

Dentro de esta estructura, y como pieza esencial y garantía de la misma, se articulan los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

El surgimiento de los Registros de la Propiedad y de los Registradores trajo su causa en una etapa de búsqueda de soluciones globales a problemas se grave inseguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias. Los mecanismos tradicionales de seguridad se quedaron obsoletos durante el siglo XIX ya que el mercado no era eficaz si permitía la celebración de un juicio universal por cada transacción o compraventa, ni tampoco podía esperar el cumplimiento de los plazos de usucapión. Esa fue la razón por la que surgieron los Registros de la Propiedad ( y más tarde los Mercantiles y los de Bienes Muebles) inspirados en el modelo germano, modelo en el que se integra el Registro español.

La implantación de los Registros como nuevos mecanismos de seguridad se acompañó de la creación de la figura del Registrador de la Propiedad, funcionario especializado, que califica con independencia funcional los títulos públicos y privados que tienen acceso al Registro. Los fuertes efectos de los asientos exigen un intenso control de entrada, tanto formal como material, que recibe el nombre de calificación y que constituye la función del registrador.

El registrador se convierte entonces en pieza clave de un sistema que permitía a través de la hipoteca, la financiación de los inmuebles y al mismo tiempo su incorporación al mercado. El mercado hipotecario conformó un marco regulatorio estricto dentro del cual, y bajo su disciplina, se formalizan, sustentan y transmiten los préstamos y créditos garantizados con primera hipoteca sobre bienes inmuebles.

Resulta destacable, por otro lado, la creciente feminización de la función registral, incluso desde su creación, en la Ley Hipotecaria de 1861, que no hizo referencia a ningún requisito de acceso relacionado con el género de los aspirantes y esto permitió, desde la primera consulta  realizada en ese aspecto a la Dirección General de los Registros y el Notariado por Carmen López Bonilla en 1924 ( de la que se se hizo eco Gloria Nielfa)[1], y la proclamación de la Primera República en 1931 ( que
 permitió el acceso de las mujeres con rotundidad al Cuerpo de Registradores)[2], que en 1948 ya existieran más mujeres en el Cuerpo de Registradores que en otras profesiones jurídicas, en las que hasta la conocida ley de 22 de julio de 1961 sobre derechos políticos, profesionales y de trabajo de la mujer, este acceso no se generalizó, siendo actualmente mayoritariamente femenino ( en porcentaje aproximado del 52%) el Cuerpo de Registradores y sus órganos representativos.

Actualmente, y tras haber dedicado muchos años a estudiar la eficacia del sistema registral español frente a los sistemas de protección de derechos reales de nuestro entorno más próximo ( podemos hacer referencia a cómo , por ejemplo en el entorno de los EEUU han ganado posiciones los sistemas basados en reemplazar los tradicionales sistemas del Acta Torrens y el Recording por la contratación de seguros y consecuente multiplicación de la conflictividad judicial, mucho más rentable para el negocio aseguraticio bancario que la reforma profunda del sistema registral, pero exponencialmente más caro para el adquirente de inmuebles )[3],y tras haber sido puesto a prueba en estos insólitos meses de incertidumbre e inseguridad jurídica, podemos afirmar con rotundidad que el sistema registral español ha dado una ejemplar y extraordinaria prueba de su eficacia y excelente funcionamiento, no ya en el plano teórico sino en la práctica diaria, a pesar de la extrema dificultad e inseguridad jurídica que actualmente generan las circunstancias con las que convivimos. En este punto, es destacable que, tras haber sido declarado el estado de alerta por Decreto 463/2020, de 14 de marzo, los Registros de la Propiedad y Mercantiles de España son declarados servicios esenciales y, como tales, han venido funcionando y manteniendo la necesaria actividad económica, vital para poder sostener el pulso de una situación de práctica paralización de servicios necesitados, aún así, de pulmón y crédito para poder sobrevivir. Más de 300.000 peticiones de información registral inmobiliaria se han destinado durante estos meses a acompañar las solicitudes de moratorias hipotecarias y arrendaticias, y es de esperar que, a pesar de las numerosas dificultades a que se enfrenta el mercado inmobiliario español, no se presenten además litigios y conflictos derivados de la incertidumbre acerca de la titularidad de los inmuebles o la existencia y limitaciones de sus gravámenes y cargas, tal y como actualmente se presentan en otros países de nuestro entorno.

El mercado inmobiliario español necesita un estímulo económico, pero cuenta con una infraestructura sólida en los Registros, con una eficiente capacidad de adaptación a las necesidades tecnológicas ( más de 4.500 puestos de trabajo en las plantillas de las oficinas registrales pasaron a teletrabajo en pocas horas tras el estado de alarma, permitiendo el mantenimiento de la actividad y el servicio ininterrumpido en todas ellas), y asimismo con una potente fuente de información segura que permite a las Administraciones y a los usuarios hacer frente a la crisis económica con un conocimiento inmediato de las variables que influyen en el mercado, garantizada y exacta, habiéndose puesto a disposición del ciudadano un nuevo sistema de alertas gratuitas para realizar gestiones de forma segura en el Registro así como una nueva aplicación móvil que permite realizar multitud de operaciones desde cualquier dispositivo.

Es absolutamente esencial mantener este funcionamiento constante y preciso para poder hacer frente a cualquier contingencia que, tal como ha ocurrido estos meses, pueda presentarse, e igualmente, mantener la operatividad y la base estructural que hasta ahora nos ha permitido, pese a todo, salvar tan severas condiciones como las que este año hemos afrontado.


[1]“Family Law, Legal Reforms, Female Lawyers and Feminist Claims in Spain, 1868-1950” para el libro “New Perspectives on European Women´s Legal History” dirigido por Sara L. Kimble y Marion Röwekamp )

[2] A pesar de las críticas al Decreto de 29 de abril, ratificado por ley de 30 de diciembre de 1931 en algunos artículos periodísticos de Josefina Carabias y una petición de Clara Campoamor al Ministro de Justicia para que pudieran acceder a las oposiciones de Juez o Fiscal, petición que fue reiterada un año después por la letrada Teresa Argemí. Sin embargo, a pesar de invocar un buen número de preceptos constitucionales y el Decreto mencionado y después ratificado como Ley, se denegó la petición de acceso a esos puestos.

[3]  “Los sistemas registrales de Estados Unidos de América”, Antonio Moro Serrano. 1982.

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