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15/08/2022. 00:11:37

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Sobre las daciones en pago en los préstamos hipotecarios

Socio departamento Procesal y civil de Roca Junyent

En el mes de marzo de 2.010 la “Plataforma de Afectados por la Hipoteca” presentó en el Ilustre Colegio de Abogados de Barcelona lo que constituía su propuesta de ley para regular la dación de las viviendas en pago de la totalidad de la deuda hipotecaria.

Una persona sosteniendo una casita en su mano

Dicha propuesta encontró el apoyo del grupo mixto IC-IU-ERC, quien en febrero de 2.011 presentó en el pleno del congreso una propuesta de ley sobre el derecho a una vivienda.

Posteriormente, el 16 de julio de 2.011 la propuesta de regular la "Dación en Pago" se discutió en el Congreso ante la Comisión de Vivienda, obteniéndose la siguiente votación: IU, ICV, ERC, CiU a favor, PSOE en contra, y el PP condicionó su voto a la realización previa de un estudio relativo al impacto económico que la propuesta de "Dación en Pago" tendría para las entidades financieras españolas.

Desde entonces y muy probablemente por la proximidad del período electoral, nada más se supo de la precitada propuesta.

No obstante, encontrándonos ya en plena campaña electoral la propuesta de ley de "dación en pago" ha recobrado nuevamente vida, apareciendo cuando más y cuando menos en la mayoría de los programas electorales de los principales partidos políticos españoles. Las propuestas que respecto de la "dación en pago" se incluyen son de lo más variopintas, siendo paradigma de ello las siguientes:

  • favorecer la dación en pago mediante medidas fiscales;

· establecimiento de medidas para fomentar el pacto en las escrituras de constitución de hipotecas, por el cual la obligación garantizada se haga efectiva únicamente a través de los bienes hipotecados, sin afectar al resto de bienes del deudor;

· modificación de la legislación hipotecaria para favorecer el acuerdo entre el deudor y el acreedor hipotecario antes de proceder, en caso de impago, a la ejecución de la garantía hipotecaria;

· favorecer la dación en pago pactada equilibradamente entre deudores hipotecarios y entidades financieras.

· incentivación de la dación en pago pactada como una solución más eficiente que las ejecuciones para beneficiar al deudor hipotecario de buena fe.

· establecimiento de la obligación de que las entidades financieras ofrezcan productos financieros en los que la garantía se limite al bien hipotecado.

La guinda a todas estas propuestas la encontramos en un programa electoral en el que se anuncia la "promulgación de una nueva Ley Hipotecaria que contemple la dación en pago como fórmula para liquidar deudas hipotecarias."

Sin entrar en discusiones políticas ni en la incidencia que la imposición legal de la "dación en pago" tendría en la concesión de nuevas hipotecas y consiguientemente en el maltrecho mercado inmobiliario, convendría recordar al ciudadano que el artículo 140 de la Ley Hipotecaria dispone textualmente que:

"No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.

En este caso la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del deudor."

Dicho lo mismo de otra manera, la Ley Hipotecaria española contempla expresamente la posibilidad de que acreedor y deudor hipotecarios puedan pactar la dación del bien inmueble hipotecado en pago de la deuda contraída.

Cierto es que los miles de familias españolas que desgraciadamente han perdido su vivienda familiar al no poder hacer frente al pago de las cuotas hipotecarias muy probablemente desconocían la existencia de dicho precepto al tiempo de suscribir su préstamo hipotecario y cierto es que dichas familias merecen una solución a su problema.

Pero igual de cierto es que no se puede publicitar un programa electoral en el que se anuncie como gran novedad la creación de un precepto legal que ya existe.

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