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STS de Pleno 35/2021, cláusula de gastos en préstamo hipotecario

Socio y director del departamento civil de “BUFETE MUÑOZ PEREA, SLP”.

Breve informativo.

Sentencia en la que la Sala Primera recuerda a la AP que, a propósito de los gastos hipotecarios, es doctrina sentada que la declaración de nulidad de la cláusula que impone los gastos hipotecarios no tiene como consecuencia obligada que el prestamista tenga que soportar la restitución de todo lo abonado por el consumidor, sino, la aplicación de la normativa aplicable a cada gasto concreto; es decir, que cada parte abone lo que le corresponda.

Contexto de la STS.

Situación contractual. Préstamo con garantía hipotecaria sobre bien inmueble entre consumidor y entidad crediticia en el que se impone al prestatario todos los gastos por razón del préstamo; concretamente los siguientes gastos expresados en la cláusula quinta del contrato:

Iter litigioso. El prestatario consumidor ejerce acción declarativa de nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios y la consiguiente acción de condena de todo lo abonado por razón de dicha cláusula, concretándose 3.594,03 €

La primera Instancia estimó íntegramente las acciones del consumidor, y, ante la apelación del demandado, la Audiencia Provincial desestimó el recurso confirmando la Sentencia del Juzgador de Primera Instancia.

La entidad bancaria elevó los Autos a casación, denunciando la infracción del artículo 83 TRLGDCU en relación con el 1.303 de nuestra Ley Sustantiva Civil; y la jurisprudencia que interpreta los efectos de la nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios.

Aportación de la STS.

Doctrina aplicable. El Tribunal Supremo aplica la doctrina sentada por la Sala en la STS de Pleno de 23 de enero de 2019 que, según la STJUE de 16 de julio de 2020, es conforme a los artículos 6.1 y 7.1 de la Directiva 93/13

Esencia de la litis. La imposición de la totalidad de tales gastos al prestamista es contraria a la naturaleza de la nulidad absoluta, de tratar lo declarado nulo “como si nunca hubiera existido; la consecuencia de la nulidad de la “cláusula de gastos” no es imponer éstos al prestamista, dado que, de no haber existido la cláusula, tales gastos no hubieran repercutido -al menos en su totalidad- en el prestamista.

Error que descansa en la aplicación indebida de las consecuencias ordinarias de las nulidades en las relaciones prestatarias con consumidor; aquí está la esencia de la litis:

  1. De ordinario, la generalidad de las cláusulas nulas en los préstamos hipotecarios no hace, sino, imponer al prestatario obligaciones pecuniarias (comisión de apertura, cláusula suelo, …) en favor del prestamista, por lo que, es lógica consecuencia de la declaración de nulidad, la condena restitutiva del prestamista al prestatario de todo lo cobrado por aplicación de la cláusula nula en aplicación del 1.303 CC.
  • En cambio, en la “cláusula de gastos hipotecarios” se imponen al prestamista tanto, gastos que le corresponden al prestamista, como gastos que le hubieren correspondido igualmente al prestatario, por lo que la declaración de nulidad -acorde con su esencia “como si nunca hubiera existido”- no supone la imposición de la totalidad de tales gastos al prestatario, sino, la imputación de tales gastos según hubiera correspondido sin la cláusula nula; es decir, la aplicación de la legislación vigente.
  • Por ello, una vez declarada nula y dejada sin efecto por abusiva la cláusula que impone todos los gastos al prestatario consumidor, el Tribunal deberá entrar a analizar a quién correspondía satisfacer cada uno de los gastos, con arreglo a la legislación vigente.

Aplicación de la normativa concreta.  Y de la aplicación de la normativa vigente al tiempo de los Autos resulta:

IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS. Con la legislación tributaria:

  • pecto al derecho de CUOTA FIJA, hemos de distinguir:
  • MATRIZ, el prestatario
  • Las COPIAS AUTORIZADAS, a quien las solicite.
  • Respecto a la CANCELACIÓN de hipoteca de cualquier clase, están exentas en cuanto al gravamen gradual de la modalidad AJD que grava los documentos notariales.

NOTARIA. El artículo 63 del Reglamento Notarial -que se remite al Anexo II del RD de 17 de noviembre de 1989- no especifica, sino que se limita a señalar que tales gastos corresponderán “al interesado”; por lo que se ha interpretado:

  • Tanto en la escritura MATRIZ como en la escritura de MODIFICACIÓN están interesados ambos, por lo que los gastos serán por mitad:
  • El consumidor, está interesado por la obtención del préstamo
  • El banco, está interesado por la garantía hipotecaria
  • COPIAS de las distintas escrituras notariales, quien las solicite
  • Escritura de CANCELACIÓN, en cuanto que el interesado es el prestatario, a él le corresponderá el gasto de la escritura de cancelación.

REGISTROS. En cuanto a los aranceles del registro de la Propiedad, con el RD de 17 de noviembre de 1989 los imputa directamente a aquel a cuyo favor se anote o inscriba el derecho; por lo que corresponderán al prestamista, en cuanto que lo que la garantía hipotecaria se inscribe a su favor.

GESTORÍA. A fecha de lo Autos, no había una normativa aplicable en defecto de pacto entre las partes, por lo que la jurisprudencia entendió que tales gestiones se realizan en interés o beneficio de ambas partes, luego deberá ser sufragado por mitad.

A día de hoy existe la Ley del Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCI) de 15 de marzo de 2019 que los impone al prestamista.

TASACIÓN. A fecha de los Autos tampoco había normativa al respecto, por lo que la jurisprudencia entendió que, aunque tal tasación no era obligada para la constitución de la hipoteca, el artículo 682.2. 1º sí la requiere para la ejecución directa; habiendo pues base para su imposición al prestatario en su totalidad o al menos en parte

Actualmente la LCI los impone al prestatario.

Conclusión.

Actualmente tal cuestión está tratada por el artículo 14.1. e) de la LCI que no hace, sino, dar cauce legal a lo que ya venía aplicándose jurisprudencialmente:

  • Respecto al impuesto de TP y AJD se remite a la normativa Tributaria.
  • Aranceles notariales al prestamista; las copias a quien las solicite
  • La inscripción de las garantías al Registro de la Propiedad, al prestamista.
  • Gestoría al prestamista
  • Tasación del inmueble al prestatario

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