Breve informativo
Sentencia de Pleno a propósito de las viviendas de protección pública en la que en el fondo trasluce la implicación del poder judicial en la defensa del derecho constitucional de todos los españoles al acceso a la vivienda
Situación de hecho
Arrendamiento de vivienda de protección pública en el que se dan los siguientes puntos relevantes:
6 de marzo 2009, contrato suscrito entre persona física y el Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA), por el plazo de un año prorrogable según el plazo legal (art. 9 de la LAU)
25 de octubre 2013, compraventa y subrogación hipotecaria entre entidad mercantil e IVIMA sobre un total de 2.935 viviendas entre las que se encuentra la del objeto de este procedimiento; con la consiguiente subrogación de la mercantil en la posición arrendadora de la entidad pública madrileña.
13 diciembre 2016, requerimiento de la mercantil-arrendadora a la persona física arrendataria comunicándole que el contrato finalizaría el próximo 6 de marzo de 2017; a lo que esta responde que no le reconoce como propietario -dada la existencia de indicios de criminalidad en la compraventa- y que, además, no ha expirado el plazo conforme a la normativa administrativa -distinta de la LAU- vigente y aplicable a la relación arrendaticia.
23 de julio 2017, demanda de resolución de contrato por expiración del plazo máximo de duración pactado conforme a la LAU. La demandada se opuso por dos motivos:
- Prejudicialidad penal, por estar investigándose la posible conducta delictiva de la directora del IVIMA en la compraventa de viviendas de protección pública
- Y que, en cualquier caso, no había expirado el plazo toda vez que este no se regía por la LAU sino por legislación administrativa, concretamente el Decreto 100/1986 de la CCAA de Madrid por el que se regulaba la cesión en arrendamiento de las viviendas de Protección Oficial de Promoción Pública, conforme al cual, la duración será de dos años, prorrogándose por períodos bianuales sucesivos siempre que los arrendatarios continúen cumpliendo el requisito del artículo 1 y no sean titulares de otra vivienda en la Comunidad de Madrid por compraventa, arrendamiento o por cualquier otro título.
La primera instancia -después de declarar la inexistencia de prejudicialidad penal (por falta de acreditación)- estimó la falta de expiración del plazo por entender aplicable el Decreto 100/86; ante la apelación del demandante la Audiencia Provincial confirmó la Sentencia apelada.
La mercantil elevó los autos a casación
Aportación de la STS
Sentencia recurrida. Criterio de la St. de la AP recurrido: la razón de la desestimación de las instancias fue la aplicación del plazo del Decreto 100/86 conforme a la doctrina de la STS de 12 de mayo de 2017 que entendió que a las viviendas de “protección pública y promoción pública” no se rigen por los plazos de la LAU sino por la normativa administrativa del Decreto 100/86
Interés casacional. En cambio, la recurrente defendió que, tal criterio aplicado por la AP, era contrario al criterio de otras AP, luego había interés casacional. Argumentario consistente en diferenciar las viviendas “de protección y promoción pública” que son las que se rigen por el Decreto 100/86; de las de “protección pública” que es una modalidad del anterior, pero que se rigen por el Decreto 11/2005 (en desarrollo de la de Protección pública de la vivienda de la Comunidad de Madrid) que se remite a los plazos de la LAU y que será aplicable siempre que se haya pactado expresamente en cada caso -como así ocurrió- y de la calificación definitiva como de “protección pública”, luego no era aplicable al caso la STS de 12 de mayo de 2017
Cuestión “nueva”, prueba documental 271.2 y 3 LEC. Por otro lado, la parte recurrida, al amparo del 271.2 LEC interesó la admisión de prueba documental consistente en la aportación de varias resoluciones judiciales de la jurisdicción contencioso-administrativa, que determinarían la pérdida sobrevenida de la legitimación activa de la recurrente al haberse declarado nula la compraventa de la vivienda en virtud de la cual se subrogó en la posición arrendadora.
La recurrente se opuso a la admisión de la prueba en cuanto que no cumplen los requisitos excepcionales del 271.2 LEC puesto que no son anteriores al momento de formular conclusiones, sino que son después de la ST. de 1ª instancia.
La Sala admitió la prueba documental por ser posteriores al escrito de oposición al recurso de apelación y, sobre todo, porque tales resoluciones de la jurisdicción contencioso-administrativa pueden resultar condicionantes para resolver la apelación.
Decisión de la Sala. Tales resoluciones suponen la nulidad de adjudicación de viviendas, luego la nulidad de la compraventa, luego la nulidad de la subrogación en la posición arrendadora.
Y, como es sabido, la nulidad tiene eficacia “ad origen” por lo que el demandante nunca ha tenido la condición ni de propietario ni de arrendador, lo que se traduce -procesalmente hablando- en una falta de legitimación activa de la actora del procedimiento, una falta sobrevenida de la acción.
Por ello, fueron desestimadas las pretensiones de la recurrente sin necesidad de pronunciamiento sobre el interés casacional alegado. Si bien, al ser la ratio de la desestimación los documentos aportados en las alegaciones de la recurrida no hubo imposición de costas conforme al criterio del 398.2 LEC
Conclusiones
Lo realmente interesante de esta Sentencia de Pleno no es la ratio por la que fue desestimada la casación -falta sobrevenida de la acción- sino las razones en las que se basaba la jurisdicción contencioso-administrativa para declaración de nulidad como la misma Sala Primera reproduce “al arrendatario no le es indiferente quien sea el arrendado, dadas las futuras, pero ciertas, consecuencias negativas derivadas de la desaparición de los beneficios y fines sociales” es decir, la pérdida de la bonificación temporal de la renta, prórrogas (como ocurría en Autos) y otros beneficios e incentivos sociales en relación a la vivienda arrendada.
Cuestión directamente relacionada con el derecho de todos los españoles a una vivienda digna y adecuada, artículo 47 de la “norma normarum”. Artículo que no supone un derecho “per se” a una vivienda por el solo hecho de ser español, sino que es un derecho de “configuración progresiva” en el sentido de que en esta dirección debe estar encauzada la política social y económica de los poderes públicos, siendo esta la razón de ser de las viviendas de protección pública y, a su vez, siendo esta la razón última por la que se declararon nulas tales adjudicaciones y compraventas.
Es decir, que cuando el poder político falla, el poder judicial actúa.
