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31/01/2023. 02:02:53

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Suelo urbano no consolidado (sunc). Su consideración a efectos catastrales y consecuencias tributarias

Departamento de Derecho Administrativo

Departamento de Derecho Urbanístico

1. a consideración, a efectos catastrales, del SUNC como suelo rústico

El artículo 7 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo (TRLCI), establece que el “carácter urbano o rústico del inmueble dependerá de la naturaleza de su suelo”, señalado que será considerado como urbano el “clasificado o definido por el planeamiento urbanístico como urbano, urbanizado o equivalente”, y estableciendo en su apartado 2 que se entiende por suelo de naturaleza urbana “b) Los terrenos que tengan la consideración de urbanizables o aquellos para los que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística aprobados prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, siempre que se incluyan en sectores o ámbitos espaciales delimitados y se hayan establecido para ellos las determinaciones de ordenación detallada o pormenorizada, de acuerdo con la legislación urbanística aplicable”.

Este precepto, redactado como consecuencia de la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2014, dejó de considerar urbano catastral al suelo clasificado urbanísticamente como suelo urbanizable que no contara con ordenación detallada. Sin embargo, se seguía considerando como urbano catastral al suelo urbano no consolidado (SUNC) de acuerdo con el planeamiento urbanístico, sin mayores matizaciones.

Pese a ello, se constata que desde 2019 distintos Tribunales Superiores de Justicia sostienen una línea judicial contraria ese planteamiento, es decir, que un SUNC que requiera de ordenación detallada y no esté aprobada debe considerarse rústico a efectos catastrales.

Que tengamos constancia, la primera sentencia fue la núm. 378/2019, de 30 de octubre de 2019, del Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Extremadura, que resolvió que un SUNC que precisa para el desarrollo de un estudio de detalle, un proyecto de compensación y un proyecto de urbanización, debe considerarse rústico a efectos catastrales hasta que no cuente con el instrumento de planeamiento de desarrollo aprobado.

Ese mismo día, el mismo TSJ de Extremadura dictó otra sentencia (la núm. 380/2019), que trata de un suelo incluido en una unidad de ejecución que precisaba para su desarrollo un estudio de detalle que fijara los viales interiores, la conexión con la carretera y la ubicación de los espacios libres. Y, nuevamente, considera que un SUNC que requiere de un instrumento de planeamiento de desarrollo debe ser considerado como rústico a efectos catastrales hasta que se establezca su ordenación detallada.

La Sala de lo Contencioso-Administrativo con sede en Málaga del TSJ de Andalucía ha dictado sentencias en el mismo o similar sentido, siendo de reseñar la núm. 1684/2020, de 19 octubre, referida a un sector sito en Vélez-Málaga y clasificado como SUNC e igualmente sujeto a planeamiento desarrollo, pendiente de aprobarse. En este caso, la singularidad estriba en que, además de que el instrumento de planeamiento de desarrollo no estaba definitivamente aprobado, el sector tampoco contaba con todos los servicios.

2. Consecuencias prácticas de la consideración del SNUC, sin instrumento de planeamiento de desarrollo aprobado, como suelo rústico catastral

Si un SUNC, que no cuenta con instrumento de planeamiento de desarrollo aprobado, no puede considerarse urbano catastral, su calificación será la de rústico catastral, pues es la única otra categoría que prevé el artículo 7.

De este modo, todos los tributos en los que el presupuesto del hecho imponible sea suelo urbano catastral pueden quedar desvirtuados en virtud de las sentencias señaladas, y, por tanto, se podría solicitar la devolución de lo pagado por dichos tributos.

Ponemos como ejemplo el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, cuando se haya girado sobre suelo urbano catastral, y, de acuerdo con las circunstancias, no debería haber sido calificado de ese modo, al menos catastralmente, al no disponer el SUNC de planeamiento de desarrollo aprobado, de acuerdo con los apartados 1 y 3 del 60 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo (TRLHL).

Del mismo modo, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (comúnmente denominado “plusvalía”), conforme a los apartados 1 y 2 del artículo 107 del TRLHL.

Adicionalmente, la calificación del suelo a efectos catastrales debería tener una inmediata repercusión en el valor catastral, dado que el artículo 23.1 del TRLCI dispone en su letra a) que, para la determinación del valor catastral, se tendrá en cuenta, entre otros criterios, la “localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción”.

Así, el valor del suelo es esencial para la determinación del valor catastral, y si el criterio judicial es que el SUNC sin planeamiento de desarrollo aprobado no tiene la consideración de urbano catastral, sino de rústico, ese suelo, asimismo a efectos catastrales, habrá de valorarse conforme a esa clasificación.

Nótese que la letra a) del artículo 23.1 del TRLCI, antes citado, señala que el valor se determinará en función de “las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción”.  Precisamente, conforme al artículo 55.1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), el régimen jurídico del SUNC sujeto a la aprobación de algún instrumento de planeamiento de desarrollo es el establecido para el suelo urbanizable sectorizado hasta que ese instrumento de planeamiento de desarrollo se apruebe definitivamente, y, en aplicación del artículo 7.2.b) del TRLCI debe considerarse como rústico catastral, por lo que ese suelo debería valorarse sin las expectativas urbanísticas.

De este modo, cualquier figura tributaria en la que, como consecuencia de una comprobación de valores efectuada por la Administración, se haya aplicado un valor catastral propio de suelo urbano (puede ocurrir, por ejemplo, en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones), cuando, en realidad, se trata de un rústico catastral por no contar el SUNC con instrumento de desarrollo aprobado, podría ser cuestionada si se acreditara que la ponencia del valor catastral del suelo rústico es inferior a la ponencia del valor catastral del suelo urbano.

3. Conclusión

Constatada la existencia de un suelo clasificado, según el planeamiento vigente, como SUNC, y que el mismo carece de instrumento de planeamiento de desarrollo aprobado, se trataría de verificar los posibles efectos que, sobre tributos abonados por la titularidad o la transmisión de ese suelo, pueda tener, y las posibilidades de reclamación de su devolución, que, en todo caso, está siempre sujeta a las reglas de la prescripción.

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