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12/07/2020. 05:21:46

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Tribunal Supremo, Ley 57/68 y bonus argentarius

El Banco responde desde que, ejercitando la responsabilidad de la ley 57/68 según estándares de “bonus argentarius”, advierte la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta en compraventa sobre plano.

Plano de una vivienda

Como parte del espíritu tuitivo de la ley 57/68,  eminentemente claro  desde la redacción de su preámbulo   y reiterado en   numerosísimas  ocasiones por Audiencias Provinciales y Tribunal Supremo desde 1999, (SSTS de  15/11/1999 y 07/02/2016), existe un deber de vigilancia activa  o de control por parte de las entidades que reciben cantidades a cuenta en compraventas sobre plano.

Esta naturaleza activa del control a ejercer  se ha recogido de forma expresa en  SSTS  08/04/2016, reiterado en 2017: STS 23/11/2017  y en  2018 en las SSTS 28/02 y 19/09

 Conocer o poder conocer es el criterio jurisprudencial clave que marca la responsabilidad de las depositarias en ejercicio de ese deber de control o vigilancia activa. Este criterio ha quedado reiterado numerosas veces en los últimos meses por el Tribunal Supremo en Autos: Auto TS 1, 28/11/2018, Auto TS 1, 21/11/2018, Auto TS 1, 07/11/2018, Auto TS 1, 10/10/2018, que repiten todos ellos:

"Por otro lado, como recuerda, entre otras, la sentencia 675/2017, de 16 de noviembre, lo que excluye la jurisprudencia es la responsabilidad tanto de la entidad bancaria receptora de cantidades anticipadas como de la entidad avalista cuando los pagos del comprador al vendedor se hagan al margen del contrato y sin posibilidad alguna de control por parte de la entidad bancaria o de la entidad avalista, pero no de aquellas cantidades anticipadas que sí tuvo la posibilidad de conocer ( sentencias 420/2016, de 24 de junio, y 436/2016, de 29 de junio).

Pero la gran pregunta a día de hoy es:

¿Ha concretado el Supremo el momento o las circunstancias desde las que se entiende que el Banco  posibilidad de conocer?

¿Es necesario que el ingreso esté claramente hecho por el comprador-y no por tercero-

y con  todos los datos identificativos-promoción, unidad-,  solo a la cuenta que se reflejaba en el contrato privado de compraventa?

 Ó

¿Es el banco el que debe activamente monitorizar las cuentas del promotor, desde que es abierta por éste, sin cargar sobre el comprador  exigencias que no fueron presentadas a éste al  tiempo de la firma del contrato?

Parece que esta última, más que la anterior, es la respuesta más acorde con el espíritu, la letra y la interpretación jurisprudencial de dicha ley que, debido a su carácter tuitivo, debe-

 y de hecho  se desarrolla-  siempre a favor del comprador que entrega cantidades a cuenta sobre plano para la adquisición de primera o segunda residencia, siempre que lo haga, según lo establecido en el contrato o justifique porque los pagos no se hicieron conforme a contrato ( STS 19/09/2018)

 El Supremo se ha pronunciado en dos ocasiones (SSTS 23/11/2017 y de 19/09/2018) afirmando que  el "poder conocer"  comienza   «en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas».

Es interesante que el Supremo habla  de "advertir" (que según la RAE significa: Fijar en algo la atención, reparar, observar)  y no de serle manifestada por el comprador, y de "posibilidad" y no de conocimiento  claro e  indiscutible.

 Éste perfil jurisprudencial está, entendemos, en plena consonancia con tanto  (1) el carácter tuitivo de la ley 57/68 y (2) con la conocida  mayor diligencia exigida a las entidades de crédito, puesta en relación con las exigencias de buena fe: la que es propia de un  bonus argentarius y que es superior a la del bonus pater familiae (STS 15/07/1988, 14/11/2005).

 

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