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01/07/2022. 22:13:04

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Will Smith y los compradores de vivienda sobre plano

Despacho de abogados especializado en Derecho Inmobiliario.

 Un momento tan crucial e impactante en la historia de la televisión es perfectamente trasladable a un supuesto más humano y cotidiano de contrariedad y encaje de un golpe inesperado: la situación en la que se encuentran muchos de nuestros clientes como compradores de viviendas sobre plano o en fase de construcción. La singular bofetada que propinó Will Smith a Chris Rock en la ceremonia de entrega de los Óscar y la cara de incredulidad de este último es la sensación que experimentan los referidos compradores en numerosas ocasiones a lo largo del proceso constructivo.

Lamentablemente, la normativa que se ha ido dictando para proteger los momentos de mayor desamparo de los adquirentes de viviendas ha ido empeorando reforma legal tras reforma legal aunque pueda parecer insólito. De hecho, en 2022 llama la atención que la popular y ya derogada Ley 57/1968, dictada en etapa preconstitucional, recogiera una serie de derechos a los compradores que se han desvanecido hoy en día —por ejemplo la privación del carácter ejecutivo al aval y al seguro de caución—. Lo peor es que esta situación no mejora en el futuro y así queda patente en el Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda que inició su trámite parlamentario el pasado 1 de febrero. Se avanza poco, muy poco, perdiéndose una oportunidad de oro para acabar de una vez por todas con endémicas incertidumbres y conceptos abstractos e indeterminados.

Por tanto, un comprador se lleva una tremenda bofetada cuando tras acomodar su vida a la fecha de entrega pactada contractualmente y después de satisfacer por completo las cantidades anticipadas solicitadas por el promotor, este último le comunica que las obras se van a retrasar. Cuando esto sucede las bofetadas caen del derecho y del revés. Hay quien tiene que seguir pagando rentas arrendaticias; otros se ven en la tesitura de intentar convencer a los compradores de su actual vivienda en propiedad para retrasar la firma de la escritura de compraventa o para que, aun firmando la misma, les dejen vivir en precario. En fin, un extenso abanico de circunstancias que siempre afectan a la parte débil del contrato, al consumidor, y que nos darían para escribir un libro.

Otra buena bofetada se lleva el comprador cuando se encuentra con un contrato de compraventa plagado de cláusulas abusivas que son una especie de “ley del embudo” por estar predispuestas y prerredactadas por los promotores. Si el adquirente se encapricha de la vivienda “tragará” con tales cláusulas inicialmente y solo en última instancia, si no tiene más remedio, tendrá que acudir a los Juzgados y Tribunales a que se declaren las mismas abusivas y, por ende, nulas de pleno derecho.

Bofetada al canto se lleva el comprador igualmente cuando una promoción de viviendas fracasa y la promotora entra en concurso de acreedores. No solo esto sino que puede existir una ronda de bofetadas de gran magnitud si, además, el promotor no había garantizado las cantidades entregadas a cuenta con un aval o un seguro de caución, quedando el adquirente desamparado y previsiblemente arruinado. Es cierto que la jurisprudencia va siendo cada vez más proteccionista y en estos supuestos puede condenar al banco que recibía los depósitos por faltar a su deber de control. Ahora bien, esto le supone al comprador que inocentemente firmó un contrato de compraventa tener que litigar durante años para recuperar todo o parte del dinero invertido en esa vivienda que era su ilusión.

Y otra insigne bofetada se llevan aquellos compradores que tras entrar a vivir en su casa se encuentran con irritantes defectos de construcción que les afectan especialmente a la habitabilidad de la vivienda y que el promotor-vendedor repara tarde, mal y nunca.

Aun así, y como en botica, de todo hay en la viña del Señor y existen promotoras inmobiliarias muy diligentes y que llevan a rajatabla el deber de previsibilidad exigible a todo profesional del sector, prestando unos servicios de postventa de calidad. Ahora bien, siendo la vivienda la inversión a la que va dirigida la mayor parte de nuestro dinero durante décadas, cualquier contingencia suena como la ya famosa “bofetada de Will Smith”. Ante este panorama todas las precauciones son pocas para evitar, en la medida de lo posible, que nos abofeteen la cara sin piedad.

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