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29/05/2024. 04:14:09

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Ya es quizá un poco tarde para que el TS aclare el plazo de prescripción de las cuotas comunitarias por STS de 3 de junio de 2020

Socio fundador de Intercala Asesores

En lo relativo a la prescripción de las cuotas de comunidades de propietarios, a falta de una norma expresa que lo regulase, se venía mayoritariamente entendiendo que su prescripción se producía tras el transcurso de 15 años, si bien otros muchos Tribunales han venido considerando que la prescripción se producía en el plazo de 5 años.

Esto motivaba que una misma comunidad de vecinos que aprobaba la liquidación de las deudas frente a distintos propietarios tras más de 5 años sin interrumpir su prescripción podía encontrarse con la sorpresa de que algunas reclamaciones que eran resueltas por aquellos juzgados y/o salas de las audiencias provinciales que consideraban que el plazo tenía que ser de 15 años, no tendrían problema en condenar al deudor a ese plazo superior a los 5 años de cuotas impagadas. Por el contrario, aquellos otros que han venido entendiendo que la prescripción se produce a los 5 años, desestimarían la demanda respecto del resto del plazo adeudado.

Es decir, ante una misma comunidad, un mismo acuerdo liquidatorio de deuda y un mismo plazo impagado, dependía del juzgado o tribunal que entendiera del asunto que se condenase al deudor exclusivamente al pago de las cuotas de 5 años o por el contrario a las cuotas adeudadas por periodo de hasta 15 años, con la consiguiente vulneración del principio de igualdad, amén de la absoluta falta de seguridad jurídica.

Esta incertidumbre sobre la viabilidad o no de reclamar periodos superiores a 5 años en los que no se hubiera interrumpido la prescripción es algo que han tenido que sufrir durante decenios todas las comunidades de propietarios desde la regulación legal de la propiedad horizontal y la obligación de pago de las cuotas comunitarias.  

En todos estos decenios nunca se había pronunciado el Legislador, ni tampoco nuestro Tribunal Supremo, a fin de aclarar el plazo de prescripción y evitar la incertidumbre y el agravio comparativo que resultaba de la distinta interpretación de los tribunales respecto de asuntos sustancialmente idénticos.

El 7 de Octubre de 2015 entró en vigor una modificación del Código Civil en virtud de la Ley 42/2015,  por la que se modificaba su Art. 1964.2 y se reducía el plazo de prescripción de las acciones personales sin plazo especial desde los 15 años del texto anterior a los 5 años actuales, lo que ponía fin a la disparidad de criterios respecto de la prescripción de las cuotas. 

No obstante, dado que dicha modificación legal carecía de efectos retroactivos habría que esperar al transcurso de 5 años desde su entrada en vigor para que pudieran entenderse prescritas aquellas acciones nacidas con anterioridad, lo que a la postre significaba que hasta que no transcurriesen 5 años desde la publicación de esta modificación legal no podría considerarse para todas las acciones personales el plazo de prescripción de 5 años.

Es decir, el 7 de Octubre de 2020, ya sí está claro que quedarían prescritas todas las cuotas por plazo superior a 5 años que no hubieran interrumpido la prescripción. Pues bien, curiosamente, apenas 4 meses antes de que esto ocurra, tras decenios de silencio, incertidumbre y agravios comparativos, viene nuestro Tribunal supremo a poner fin a esta situación y declarar que el plazo prescriptivo debe en todo caso ser el de 5 años, mediante Sentencia de su Sala Primera, en unificación de doctrina, de fecha 3 de Junio de 2020.

Teniendo en cuenta que, como decimos en octubre, ya sí que no habría duda de que esto es así, la eficacia que pueda tener ya esta sentencia es más que limitada. Hubiera sido deseable que se hubiera dictado al menos 20 años antes y así no se hubieran producido todas las situaciones de desigualdad de trato que se ha venido tradicionalmente sufriendo como consecuencia de una incertidumbre jurídica que se ha venido incomprensiblemente arrastrando desde los orígenes de nuestro derecho de propiedad horizontal.

Un sistema jurídico que durante tantos decenios ha venido permitiendo tanta inseguridad jurídica no parece que deba ser mantenido por más tiempo. Urge aprobar una reforma legal que obligue a acelerar y resolver con la máxima celeridad estas discrepancias jurisprudenciales que tanta inseguridad e injusticia generan en el justiciable.

 

 

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