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06/02/2023. 23:43:42

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Catastro y Suelo: que tu mano derecha no sepa qué hace la izquierda

Abogada de ARNAIZ&Partners

El lector supondrá que la intención del artículo no es la abordar el Evangelio de Mateo sino efectuar una crítica a la incongruencia entre dos cuerpos normativos.

Una mano con el fondo de color rojo

Empecemos con un ejemplo. Se aprueba un plan urbanístico municipal en plena ebullición inmobiliaria y acto seguido, se elabora una nueva Ponencia de Valores Catastrales. En principio, todos contentos. Los propietarios consideran que sus bienes, ya urbanizables, se han revalorizado y a su vez el Ayuntamiento aumenta su recaudación vía IBI, entre otros impuestos.

Pero he aquí que, pasados unos meses, entra en vigor la Ley 8/2007 de Suelo erradicando las expectativas urbanísticas y asimilando los suelos urbanizables, al suelo en situación rural. A pesar de ello, el art. 7.2 b) del TRLCI continúa considerando como urbanos a los suelos clasificados como urbanizables. ¿Acaso Catastro sí debe considerar las expectativas de desarrollo?

Volviendo al ejemplo, la cuota por IBI de una finca de unos 300.000 m2s recién clasificada como Urbanizable, se ve incrementada de manera exorbitada. El obligado tributario, que no ha detectado cambios físicos en sus terrenos agrícolas y que a duras penas los rentabiliza, sí ha visto mermado su patrimonio debido a los honorarios abonados por asesoramientos varios ante el inminente proceso urbanizador. Es más, de repente se ve obligado a pagar una cuota de 15.000€ anuales por IBI a pesar de que el aprovechamiento real de su finca es mínimo, nulo o incluso le genera gasto. Su valor catastral resulta veinte veces superior a un supuesto valor establecido por un mercado inexistente y, ante esto, de poco sirven los coeficientes reductores que se aplican para fraccionar a diez años el incremento de valor.

Por cierto, he olvidado mencionar que el propietario incurre además en otra serie de gastos por la interposición de reclamaciones económicas y recursos contenciosos, y  asimismo por la constitución de una serie de avales en el intento desesperado de suspender o aplazar el ingreso de las cuotas de IBI. Todo para denunciar y defenderse con escaso éxito de esta situación ya comúnmente conocida como "Catastrazo".

Por su parte, el Ayuntamiento se limita a señalar que sus liquidaciones son fruto de la ponencia de valores de la Dirección General de Catastro, y ésta a su vez se limita a señalar que aplica la normativa catastral. Pienso que obvian el hecho de que en su mano estaría el reducir al menos el tipo del gravamen o instar al Ministerio la revisión de las ponencias, justamente porque los valores de mercado han vuelto a cambiar, esta vez a la baja, y dado que el valor fiscal debe ser cercano al 50% del valor de mercado. ¿Acaso se cumple esta premisa?

En fin, Catastro efectúa una revisión al alza de sus valores al albur de la especulación inmobiliaria y los titulares de suelo ven más que improbable su desarrollo tras años de religioso pago de cuotas. Se me antoja reflexionar sobre un par de cuestiones:

Por una parte, los criterios de valoración del TRLS'08 atienden a lo que hay y no a lo que el Plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto.  Por tanto, la calificación urbana de un bien a efectos fiscales, aun cuando fácticamente su situación es rural, supone una vulneración del principio de congruencia administrativa y de equidad. Para la Administración la finca tendrá un valor muy superior a efectos recaudatorios que a efectos de su adquisición vía expropiación.

Por otra parte, quizá interese a los propietarios invertir en reparcelar sus terrenos para disminuir su carga fiscal. ¿Por qué? Pues porque la liquidación de IBI se efectuaría sobre una parcela neta en torno a un 50% inferior a la actual, tras la cesión de viarios, zonas verdes, etc. En caso contrario, la Administración estaría liquidando una cuota de IBI calculada en base a un valor superior al de mercado y sobre una superficie que jamás será patrimonializada por el sujeto pasivo. Podría contra argumentarse que las Ponencias prevén la aplicación de coeficientes reductores para las situaciones previas al proceso reparcelatorio pero, lo cierto es que estos coeficientes no corrigen el hecho de que se aplican sobre el doble de la futura superficie neta urbana de su titular.

El caso es que nos encontramos ante una normativa catastral no adaptada a la posterior regulación de suelo y esta dualidad resulta contraria a la seguridad jurídica y a la objetividad propia de la actuación administrativa, abocando al sujeto pasivo a una situación de grave indefensión.

A mayor abundamiento, el pasado mes de diciembre el Consejo de Ministros incrementó el tipo impositivo del IBI de urbana con carácter excepcional y transitorio para los años 2012 y 2013, con la finalidad de no hacer peligrar la estabilidad presupuestaria de los Ayuntamientos. Se estima una recaudación nada desdeñable de 918 millones de euros a cargo de los administrados, si bien se exime a inmuebles cuyo valor haya sido revisado en los años en que su valor era más alto (2005-2007). Supongo que algún propietario se estará planteando entregar la propia finca en pago de la deuda tributaria…

En última instancia, considero que se ha puesto en manos de las Corporaciones Locales un sistema recaudatorio que, si bien cuenta con el correspondiente respaldo legal, se me antoja de dudosa justificación y provoca una especie de voracidad administrativa que no confiesa abiertamente el interés de supervivencia económica que subyace.

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