Consecuencia del contexto de crisis generalizada en la que nos encontramos, hoy más que nunca, surgen numerosas controversias entre los compradores de viviendas y las entidades promotoras en cuanto al grado de cumplimiento por las partes en las denominadas compraventas sobre plano. Ciertamente, fruto de la situación económica, la posibilidad de que se produzcan retrasos en los plazos de entrega de las unidades inmobiliarias es mayor que nunca: Concursos de las constructoras, incumplimientos de pago a subcontratas y proveedores, falta de suministro de materiales, huelgas, etc. constituye un terreno abonado para que dichos plazos no se cumplan. Si a ello añadimos que los compradores, igualmente afectados por la crisis, han cambiado su voluntad contractual, la controversia está servida, ya que cualquier retraso, por mínimo que sea, va a coadyuvar a un litigio en el que serán los Juzgados y Tribunales los que tendrán que resolver en derecho.
Centrados en los supuestos en los que los compradores invocan la existencia de un retraso en la entrega del inmueble como causa o motivo de resolución contractual, puede afirmarse que, conforme a la práctica forense, ésta es una cuestión dotada de gran complejidad, ya que plantear una demanda de resolución de contrato conlleva un alto riesgo, toda vez que los órganos judiciales no han establecido un criterio fijo en diversas cuestiones como los supuestos de fuerza mayor o la cuantificación del retraso, por lo que una eventual desestimación de la demanda puede acarrear el pago de unas costas muy elevadas.
En la presente colaboración, vamos a examinar, desde una perspectiva jurisprudencial, él fundamento previo y necesario para entablar la demanda de resolución contractual.
OBLIGACION PRINCIPAL DEL VENDEDOR.
El contrato de compraventa de vivienda sobre plano es un contrato válido y eficaz conforme a nuestro ordenamiento jurídico, por lo que una vez perfeccionado por el mero consentimiento, obliga, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, disfrutando las obligaciones nacidas de dicha modalidad contractual fuerza de ley entre las partes que los otorgan y sus herederos ( artículos 1.091, 1.257 y 1.258 del Código Civil ).
Pues bien, de entre las diversas obligaciones vinculadas a una operación de compraventa, y sobre la base de lo dispuesto en el artículo 1.461 del Código Civil, la obligación principal del vendedor es la de entregar la cosa vendida en el plazo y condiciones establecidas por las partes, disponiendo el artículo 1.462 del mismo texto legal que no se entenderá entregada la cosa vendida hasta que la misma se ponga en poder y posesión del comprador.
INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACION DE ENTREGA.
Incumplida por el promotor la obligación de entrega de la vivienda en el plazo pactado y siempre que el comprador hubiera cumplido con sus obligaciones contractuales y el incumplimiento no derivara de caso fortuito o fuerza mayor, el promotor se encuentra en situación de mora conforme al artículo 1100 del Código Civil. A partir de este momento, nace para éste la obligación de indemnizar al comprador por los daños y perjuicios causados por el retraso en el cumplimiento de la obligación de entrega, si bien el promotor continuará obligado al cumplimiento de su prestación, ya que la constitución en mora, como señala la STS de 30-12-1971 " el retraso culpable…. no quita la posibilidad de cumplimiento tardío, porque si por consecuencia del retraso desapareciera la posibilidad de cumplir, más que mora habría incumplimiento total ".
Pues bien, desde una perspectiva procesal, y ante el incumplimiento del promotor, el comprador puede ejercitar ex artículo 1124 del Código Civil la acción de resolución contractual, exigiendo, vía judicial, una sentencia por la que se declare resuelto el contrato de compraventa de vivienda con devolución de las cantidades entregadas como parte del precio. Simultáneamente al ejercicio de dicha acción, se ejercitaría la acción de resarcimiento ex artículo 1101 en reclamación de los daños y perjuicios causados
CRITERIOS DOCTRINALES
Como ha venido reiterando la jurisprudencia del Tribunal Supremo, no todo incumplimiento conlleva ni la resolución del contrato ni debe implicar automáticamente indemnización. De este modo resulta necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo. De este modo, la resolución contractual por incumplimiento del plazo pactado viene siendo admitida en dos supuestos: 1º.- Cuando el término o plazo incumplido se califica como esencial o determinante y 2º.- Cuando se produce un retraso cualificado.
Efectivamente, el Tribunal Supremo, a la hora de analizar estos supuestos, parte de examinar si nos encontramos ante un término esencial incumplido. En tales casos, la resolución se produce sea cual sea el plazo transcurrido desde la fecha en que debió llevarse a cabo la entrega. Si no existe un plazo esencial, el retraso deberá ser grave y cualificado para conllevar la resolución contractual.
Término esencial: El término esencial puede definirse como aquella especie del término fijado para el cumplimiento de la obligación que, bien por la naturaleza del contrato o por voluntad de las partes, se considera de tal importancia que la prestación ha de realizarse precisamente en tal plazo o nunca, pues, de no efectuarse la prestación en el día fijado, se verifican, no los efectos normales de la mora, sino otros parangonables a los del incumplimiento definitivo, produciéndose la resolución automática del contrato. El término esencial es, pues, una subespecie del término fijado para el cumplimiento del contrato, diferenciándose en que éste último no pone en juego la eficacia del contrato, sino el tiempo de cumplimiento de la obligación.
La esencialidad del término puede derivar de la propia naturaleza del contrato en cuestión o de la voluntad de las partes, que acuerdan elevar al rango de esencial un término que de por sí no había de tener ese carácter. En el primer caso se habla de término esencial objetivo y, en el segundo, de término esencial subjetivo. En otras palabras, el término esencial objetivo es aquel, que por la misma naturaleza de la prestación, si no es observado, desaparece en absoluto la utilidad del cumplimiento tardío. Término esencial subjetivo es aquel que tiene su fuente en la voluntad de las partes, las cuales, al celebrar el contrato, pactan que la prestación habrá de realizarse precisamente en el término señalado, aún cuando por su naturaleza no pudiera excluirse la utilidad del cumplimiento posterior.
El efecto fundamental del término esencial consiste en que el acreedor dispondría de la opción de resolver una vez incumplida la obligación de entrega. La doctrina discute sobre que el incumplimiento haya de ser imputable al deudor o si es suficiente cualquier clase de incumplimiento, incluso el ocasionado por caso fortuito o por fuerza mayor. Creemos que en Derecho español debe seguirse la primera opinión, es decir la que exige la existencia de culpa en el incumplimiento. Así se deduce del artículo 1.105 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial sobre la necesidad de que el incumplimiento sea culpable para que proceda la resolución por pacto comisorio expreso, doctrina que aquí es aplicable por analogía.
Retraso cualificado: El Tribunal Supremo viene señalando que fuera de los casos del término esencial no existe en nuestro derecho contractual, ni siquiera en el ámbito de la protección de los consumidores, un mayor derecho a favor del comprador de dar por resuelto sin más el contrato cuando el vendedor no cumple con su obligación, en este caso con la entrega de una vivienda, sino que es necesario que este incumplimiento sea grave u obstativo para dar lugar a la resolución, o se frustren las expectativas, sin que sea dable recurrir a meros criterios de justicia o de equidad. Dicha doctrina jurisprudencial interpreta el art. 1124 del Código Civil (por todas, las SSTS 1614/91 -RA-2696; 8/2793 -RA-690 y 18-11-94 -RA-8843, citadas por el auto del TS 2315/2000) de forma restrictiva, al exigir un verdadero y propio incumplimiento por uno de los contratantes de las obligaciones que le incumbieren, incumplimiento que ha de ser grave y que está sometido en su apreciación al libre arbitrio de los tribunales de instancia, afirmando la STS 23/1/1996 , con cita de las de 24/10/1983 y 31/1/1992 , que la facultad resolutoria de los contratos requiere no sólo la concurrencia de una voluntad en el infractor, obstativa del cumplimiento, o la aparición de un hecho que de manera definitiva lo impide frustrando el fin del contrato sino que la vulneración de lo pactado resulte "grave y esencial", sin que baste aducir el incumplimiento de obligaciones accesorias o complementarias que, por su entidad no decisiva, no impiden que el acreedor obtenga el resultado económico que le movió a contratar (en análogo sentido, la STS-26/7/1999).
