Hace tan solo unos meses la prensa se inundó de artículos comentando la sentencia 4790/2024 del Tribunal Supremo, que marcó un punto de inflexión en la prohibición de los apartamentos turísticos por parte de la comunidad de propietarios, y ello con un mero acuerdo de tres quintas partes. El revuelo no era para menos pues, hasta entonces, solo se podía vetar este uso bajo el criterio de unanimidad.
Ahora, tan solo unos meses después, volvemos a ver como la Ley Orgánica 1/2025 refuerza las potestades de las comunidades de propietarios en esta materia, pero ¿cómo se ha pasado de la necesaria unanimidad para prohibir los apartamentos turísticos, a las modificaciones de la Ley Orgánica 1/2025?
Pues bien, la primera modificación que revuelve a las comunidades de propietarios, en cuanto a arrendamientos turísticos se refiere, viene dada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo que introduce el apartado 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
La redacción de este novedoso apartado parecía clara; sin embargo, dejaba una duda insalvable por la literalidad de la norma: ¿podían los vecinos prohibir el alquiler turístico en sus edificios con las mayorías establecidas? ¿o por el contrario, únicamente podían limitar o condicionar su ejercicio como parecía indicar esta norma?
Para responder esta duda, tuvieron que llegar Vela Torres y Seoane Spielberg y sus dos sentencias que marcaron jurisprudencia, esto es, la número 1232 y 1233/2024, de 3 de octubre del Tribunal Supremo.
Ambas sentencias consolidaron la interpretación de este apartado, y a partir de este momento, quedaba sentenciado que “limitar” o “condicionar” también conllevaba, de manera inherente al concepto «limitar», la capacidad de prohibir la actividad, como expresión máxima de la limitación.
Pero, ¿cómo se llega a esta interpretación? Las sentencias comienzan descartando que estemos ante una limitación del derecho a la propiedad que pueda cercenarlo, o vulnerarlo, pues sin duda, se ataca únicamente al derecho económico del inmueble. Eso sí, para que no se considere una vulneración del derecho, la limitación debe ser proporcional y venir dada por la búsqueda del interés general de la comunidad.
En este contexto, nuestro Tribunal Supremo entiende que la prohibición se considera proporcional si se trata de proteger el derecho de descanso de los vecinos, ante lo que califica el arrendamiento turístico como una actividad que genera molestias y perjuicios, especialmente en zonas de mayor incidencia turística en las que el ocio difícilmente se concilia con el descanso de los ocupantes de las viviendas con fines residenciales.
Ahora bien, esta limitación debe hacerse de manera expresa, y no sirve una descripción genérica del destino de los inmuebles, como puede serlo indicar en los estatutos que debe destinarse a viviendas. Así lo declara la reciente Sentencia 264/2025 del Tribunal Supremo que niega la prohibición ante este tipo de circunstancias. Sin duda, esta concreción no sorprende a nadie, pues sin duda era ya jurisprudencia asentada que las limitaciones del uso de la propiedad deben ser expresas y constar en los estatutos, tal y como pudimos ver con la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 729/2014 de 3 de diciembre.
Desde luego la decisión adoptada no pasó desapercibida, al suponer una interpretación extensiva de dos términos de los que no puede predicarse la prohibición. Sin embargo, dio tranquilidad a aquellos vecinos que querían blindarse ante esta actividad, y dejar de depender de los cambios legislativos en materia urbanística.
Siguiendo esta línea, el legislador ha dado un paso más con dos modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal a través de la Ley Orgánica 1/2025. Así, (i) ahora los propietarios deben solicitar autorización expresa a la comunidad antes de iniciar actividades turísticas en sus viviendas y (ii) se refuerzan las facultades de la comunidad de propietarios para ejercer control sobre estos usos.
En primer lugar, el nuevo marco normativo supone un cambio drástico: parte de una prohibición general del arrendamiento turístico, de modo que, en las viviendas, solo podrá llevarse a cabo si cuenta con la autorización de la comunidad de propietarios. Queda la duda de si esta necesidad de pedir autorización aplica o no a los locales que formen parte de la comunidad, pues la norma es clara al identificar esta obligación con las viviendas. Ahora bien, teniendo en cuenta la interpretación laxa y extensiva que se hace del término limitar, es altamente probable que el vocablo “vivienda” incluya todo tipo de inmuebles sin hacer discriminación de algún tipo.
Esta prohibición se refuerza con la capacidad de la comunidad de propietarios para iniciar acciones de cesación cuando se ejerce la actividad sin consentimiento previo.
Como es natural esta decisión también plantea un interrogante al existir una facultad absoluta y sin excepciones a los vecinos, pues, la ausencia de excepciones puede poner en duda la proporcionalidad de la medida, elemento que parece clave y determinante para nuestro Alto Tribunal.
Así, si la idea es proteger los derechos de descanso de los vecinos por encima al derecho de explotación, ¿es proporcional limitar el derecho de explotación cuando se hace a través de una vivienda con acceso independiente desde la calle? En estos casos, no se estaría causando las molestias que la medida trata de combatir, y tampoco tendría amparo en la sentencia comentada.
También nos queda la duda sobre la retroactividad de la norma, ¿los vecinos que ya están ejerciendo la actividad necesitan recabar la autorización a la comunidad de propietarios?
La lógica jurídica nos dice que no, porque salvo que la norma lo prevea expresamente, las modificaciones en el ámbito civil no son retroactivas, y los propietarios que venían explotando el inmueble bajo este régimen ya tienen un derecho adquirido del que difícilmente se les puede despojar, pero ante la ausencia de expresión concreta, no existirá certeza hasta que nuestros tribunales se pronuncien sobre esta cuestión.
Junto a la anterior modificación, los propietarios mantienen la facultad de “limitar” o “condicionar” esta actividad por la misma mayoría, aunque ahora el legislador ha considerado necesario incluir expresamente que los vecinos también tienen la posibilidad de “prohibirla”.
Y, aun así, también existen dudas al mantener esta facultad. No queda nada claro cómo se compatibiliza la necesidad de autorización con la facultad de prohibición: si la comunidad puede directamente vetar la actividad, ¿tiene sentido que a la vez pueda autorizar a algún o algunos propietarios el inicio de esta actividad? Por supuesto, y como siempre, esta contradicción puede dar lugar a conflictos interpretativos que tendrán que ser resueltos por los tribunales.
Como siempre, las aclaraciones nos las dará la práctica judicial, y mientras tanto, estas han lanzado un mensaje claro a los espectadores: el legislador ha preferido delegar en las comunidades de propietarios la regulación de los pisos turísticos, convirtiéndolas en los actores principales, y dejando a las autoridades administrativas un papel residual o secundario.
