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25/09/2022. 03:39:41

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Entrega de cantidades a cuenta en la compra de viviendas no terminadas

Francisco Javier Martínez Nadal
asociado senior de Uría Menéndez

A pesar de algunas contradicciones en su literalidad, la Ley 57/1968 parece estar articulando medidas para garantizar al comprador de una vivienda, no sólo el inicio y terminación de las obras en la fecha pactada, sino también la entrega de la vivienda en plazo. La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, amplió esta protección a la construcción de toda clase de viviendas.

Entrega de cantidades a cuenta en la compra de viviendas no terminadas

Tanto la Ley 57/68, de 27 de julio como la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, regulan el régimen de garantías en favor de los compradores de viviendas en construcción por las cantidades que éstos entreguen a cuenta del precio antes de que las referidas viviendas estén terminadas.

La normativa referida anteriormente impone una serie de obligaciones a las personas físicas o jurídicas que promuevan la construcción de toda clase de viviendas y que pretendan obtener entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma. La primera de las obligaciones consiste en garantizar la devolución de las cantidades entregadas por los compradores a cuenta del precio de las viviendas (más los intereses legales del dinero vigentes en el momento de la devolución) mediante un contrato de seguro o un aval solidario prestado por entidad de crédito para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en la fecha prevista y pactada en el contrato de compraventa. La segunda de las obligaciones impone al promotor perceptor de las cantidades a cuenta la percepción de dichas cantidades a través de una entidad de crédito en la que los montos habrán de depositarse en cuenta especial con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de la que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Del análisis de estas dos obligaciones parece derivarse que la norma pretende garantizar que el promotor destine los fondos recibidos, exclusivamente, a la construcción de las viviendas (y sólo de esas viviendas), de manera que las obras comiencen y finalicen en la fecha pactada. No parece, a la luz de este primer análisis, que se pueda entender que se esté garantizando la entrega de las viviendas a los compradores sino que se avalaría que las cantidades entregadas a cuenta por el comprador se destinen a la construcción y que las obras se desarrollen en los plazos pactados. No se estaría garantizando la entrega de la vivienda; sólo el inicio y terminación de las obras, lo que no es exactamente lo mismo.

Sin embargo, si uno continúa leyendo con atención la normativa, enseguida se percata de que la anterior conclusión no se puede mantener de manera indubitada. La norma afirma que el comprador que ha entregado cantidades a cuenta del precio de una vivienda cuya construcción no se ha iniciado o está en curso podrá ejecutar el aval o seguro referido en el párrafo anterior en el caso de que: (i) las obras no hubieran comenzado en plazo (hasta aquí ninguna novedad); o (ii) la entrega de la vivienda no hubiera tenido lugar en la fecha pactada. Del mismo modo, la norma preceptúa que, expedida la cédula de habitabilidad y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda, se cancelarán las garantías otorgadas por la entidad avalista o aseguradora.

A la luz de lo anterior se entiende que el aval se cancela, no cuando se termina la construcción, sino cuando el promotor entrega la vivienda al comprador. Parece manifestarse, pues, que, al contrario de lo que podría entenderse inicialmente, lo que se garantiza es la entrega de la vivienda y, con ello, por una mera exigencia lógica, también se garantiza el comienzo de las obras en plazo y su terminación en la fecha prevista.

No querría terminar sin antes hacer referencia a una importante modificación que introdujo en este campo la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación. Dicha Disposición elimina cualquier tipo de limitación o duda que pudiera existir en cuanto al ámbito objetivo de la protección del comprador de viviendas, al afirmar que la expresada normativa será de aplicación a la promoción de toda clase de viviendas, incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa. Se zanjaba así, entre otros, el sempiterno debate de si el comprador de una vivienda que se convertía en miembro de una cooperativa, sociedad civil o comunidad de propietarios (esto es, en cierto modo se convertía en autopromotor) por ser ésta la forma elegida por el promotor para construir y comercializar las viviendas estaba protegido o no por esta normativa. La norma opta por la solución más justa, razonable y cercana a la realidad social de estas figuras jurídicas: estos compradores de viviendas están protegidos por la normativa analizada.

Finalmente, téngase en cuenta que la no prestación del aval o seguro que hemos comentado o la falta de depósito de las cantidades entregadas en una cuenta separada podría conllevar la imposición por parte de la correspondiente Comunidad Autónoma de una sanción de hasta el 25% de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada o por lo dispuesto en la normativa propia de cada Comunidad.

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