Paula Fernández-Ochoa, socia de +MoreThanLaw, constata una mayor profesionalización jurídica del sector hotelero en España. Para Fernando Mier, socio de Iuristax "hay cláusulas contractuales que valen su peso en oro". Fernando Martínez Comas, socio de Deloitte Abogados llamó la atención acerca que "dado que la regulación en materia turística es competencia de las CCAA, esto supone en la práctica que existan 17 diferentes tipos de regulación" Albert Grau, socio de Magma HC constató que "durante los últimos años hemos asistido a la renegociación de muchos contratos que originalmente eran de renta fija". Según Ignacio Sanjurjo, socio de Cuatrecasas, Gonçalves Pereira en el megocio hotelero "no hay modelos estándares ni inalterables".
Una vez más, la Feria Internacional de Turismo (FITUR) acogió a la Abogacía para abordar, en una Mesa Redonda organizada por +MoreThanLaw, la actualidad del sector hotelero bajo un prisma jurídico y eminentemente práctico. Así, en la mesa redonda compuesta por profesionales referentes del sector hotelero provenientes de las firmas Cuatrecasas, Gonçalves Pereira, Iuristax, Deloitte abogados, Magma hc y Weekendesk, se trataron aspectos estratégicos del negocio hotelero que conforman parte de la base para la explotación y rentabilidad futura abordando, entre otros, los contratos hoteleros, los nuevos modelos de alojamiento y clasificación hotelera y la sentencia “Accor” (principio rebus sic stantibus).
El sector hotelero no ha sido ajeno a los cambios coyunturales que ha generado la crisis económica. Estos cambios han afectado a todas las etapas del desarrollo de un proyecto hotelero, desde su conceptualización, pasando por la definición del modelo de negocio y la negociación del contrato correspondiente, hasta la gestión y explotación del activo, tanto en el ámbito de los costes como de la comercialización. Para Paula Fernández-Ochoa, socia de +MoreThanLaw, "el sector hotelero no ha sido ajeno a los cambios coyunturales que ha generado la crisis económica. Cambios que han afectado a todas las etapas del desarrollo de un proyecto hotelero, desde su conceptualización, pasando por la definición del modelo de negocio y la negociación del contrato correspondiente, hasta la gestión y explotación del activo, tanto en el ámbito de los costes como de la comercialización".
En la mesa redonda jurídica celebrado en Fitur y compuesta por profesionales referentes del sector hotelero provenientes de las firmas Cuatrecasas, Gonçalves Pereira, Iuristax, Deloitte abogados, Magma HC y Weekendesk, se trataron aspectos estratégicos del negocio hotelero que conforman parte de la base para la explotación y rentabilidad futura abordando, entre otros, los contratos hoteleros, los nuevos modelos de alojamiento y clasificación hotelera y la sentencia "Accor" (principio rebus sic stantibus).
Una de las principales consecuencias de estos cambios, y que se estimó en la mesa redonda como muy positiva, es la mayor profesionalización del sector. Por ello, tal y como se argumentó en la mesa redonda de Fitur, "es preciso en cada una contar con los expertos que nos permitan asentar las bases correctas para un negocio como el hotelero, que siempre debe plantearse a largo plazo". Albert Grau, socio de Magma HC, comentó a este respecto que "la evolución económica de los últimos años, bajo un entorno coyuntural y económico negativo, ha obligado a adaptar los modelos de negocio del sector hotelero, y en consecuencia, los contratos que los rigen. Durante los últimos años hemos asistido a la renegociación de muchos contratos que originalmente eran de renta fija, y que por las circunstancias del mercado, o bien han disminuido su importes o bien eran reconducidos a contratos de renta variable".
En este panorama de cambios se ha presentado también la evolución de la normativa autonómica: según argumentó Fernando Martínez Comas, socio de Deloitte Abogados, "Si bien es cierto que la mayoría de las CCAA tienden a la aplicación de sistemas similares a los propuestos por HotelStars Union, basados en puntos cuyo sumatorio sitúa al hotel en una u otra clasificación, nos encontramos de nuevo con diferencias significativas entre las CCAA, hecho que no debe ser objeto de crítica en si mismo dado que permite poner énfasis en los aspectos sobre los que cada mercado desea incidir para mejorar la calidad, partiendo de unos mínimos comunes".
Un nuevo tipo de mercado hotelero
Ha cambiado el ciclo, y ha cambiado el tipo de negocio hotelero; lo que tiene su reflejo en el planteamiento jurídico. Para Albert Grau, socio de Magma HC "Los cambios coyunturales han repercutido igualmente en el concepto de muchos hoteles que se han visto obligados a adaptarse a las nuevas circunstancias del mercado, y necesidades y comportamientos de los clientes, buscando nuevos posicionamientos y teniendo que evaluar la viabilidad y rentabilidad de las inversiones a realizar para su adaptación, en unos mercados más constreñidos y cambiantes".
Paula Fernández-Ochoa, socia de +MoreThanLaw sostuvo que "Una de las principales consecuencias de estos cambios, y que estimamos es muy positiva, pasa por una mayor profesionalización del sector, en todas y cada una de las etapas mencionadas con anterioridad, y para ello es preciso en cada una contar con los expertos que nos permitan asentar las bases correctas para un negocio como el hotelero, que siempre debe plantearse a largo plazo". Para Ignacio Sanjurjo, socio de Cuatrecasas, Gonçalves Pereira, "en lo que se refiere a los contratos para la explotación de hoteles (principalmente, contratos de arrendamiento -ya sean de arrendamiento urbano o de industria- y contratos de gestión), hemos asistido a una progresiva modificación de sus contenidos, haciendo que, en ocasiones, nos hallemos ante contratos híbridos que recogen características de ambos, con las importantes consecuencias legales que se pueden derivar, por ejemplo, en cuanto a la responsabilidad".
Albert Grau añadió que "Todos estos cambios, tanto a nivel de modelo de negocio como de posicionamiento o concepto de producto, deben estar basados y fundamentados en unas estrategias concretas y con una visión a medio largo plazo, por lo que la intervención de profesionales en cada una de las etapas consideramos es clave. La crisis también ha tenido un efecto positivo, ya que ha obligado a profesionalizar cada vez más un sector estratégico para la economía".
Para Ignacio Sanjurjo, socio de Cuatrecasas, Gonçalves Pereira, "no hay modelos estándares ni inalterables", como lección más práctica de cuantas se puedan extraer de la crisis en relación con la redacción de contratos hoteleros.
Ignacio Sanjurjo puso el núcleo de su intervención en la mesa redonda en que "la crisis ha forzado el incremento del componente económico de los contratos y, más concretamente, ha explicitado la exigencia de alinear intereses también con los financiadores de las partes. En esta misma línea, las retribuciones (ya sean rentas u honorarios) han tendido a minimizar la parte fija (normalmente, ligada a ingresos) y a aumentar la parte variable (vinculada a beneficios), de modo que se fomente la eficiencia y rentabilidad". "Hemos comprobado -razonó Ignacio Sanjurjo – la conveniencia de prever distintos escenarios y circunstancias a lo largo de la duración de los contratos en virtud de cláusulas flexibles que permitan la pervivencia del contrato con base en la reciprocidad, tratando de evitar la resolución provocada por el incumplimiento de cláusulas excesivamente rígidas".
Evolución de los contratos en el ámbito hotelero
Dentro de esta evolución, el planteamiento jurídico del negocio hotelero se rediseña, migrando a otro tipo de contratos. Así lo constata Alberto Grau: "los modelos de renta variable están siendo los más habituales, y hemos visto como los contratos de management y franquicia son cada vez más habituales en la industria hotelera, desarrollándose también contratos más híbridos y a medio camino entre los contratos de renta (contratos de alquiler con rentas variables sobre beneficios) y de gestión (contratos de management con mínimos garantizados). Con este nuevo escenario van tomando cada vez más fuerza actores habituales en mercados anglosajones como es la figura del Asset Manager especializado en la industria hotelera, y que es una pieza clave en la relación contractual entre la propiedad y el operador hotelero en aquellos modelos en los que el riesgo financiero del negocio recae en parte o totalmente en la figura del propietario."
Oferta de viviendas y apartamentos turísticos
Fernando Martínez Comas, socio de Deloitte Abogados, constató la nueva oferta de viviendas y apartamentos turísticos, y su nueva forma de comercialización. Martínez Comas expuso en la mesa redonda organizada por +MoreThanLaw la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos por medio de la Ley 4/2013 de 4 de junio, que excluye del ámbito de aplicación de la Ley la cesión de viviendas para uso turístico, derivando a su normativa sectorial la regulación de este tipo de arrendamiento.
El socio de Deloitte Abogados concluyó que "dado que la regulación en materia turística es competencia de las CCAA, esto supone en la práctica que existan 17 diferentes tipos de regulación sobre este tipo de alojamiento".
"A esta situación de poca o mala regulación se ha unido el hecho de que esta oferta, hasta la fecha muy local en la que el demandante de este tipo de vivienda debía necesariamente estar próximo a la misma dado que no existían canales de comercialización globales, -razonó Fernando Martínez Comas- ha despegado tras la aparición de diversas páginas o portales que comercialización, en interpretación del sector hotelero, o simplemente anuncian, en su propia interpretación, este tipo de viviendas". Desde las CCAA se ha tratado de regular este tipo de oferta, hasta la fecha con éxito limitado debido a la dificultad de situar el objeto de regulación y la definición de los canales de venta.
Sentencia "Accor"
Una empresa hotelera demandó a otra empresa, interesando esencialmente la resolución de dos contratos suscritos entre las partes con fecha 25 de febrero de 1999 más indemnización de daños y perjuicios, todo ello, por falta de entrega en plazo de la posesión de dos hoteles (Ibis y Novotel) arrendados por la demandante, con la principal petición subsidiaria de que se declarasen modificados ambos contratos en aras a mantener el equilibrio de las recíprocas prestaciones, reduciéndose la renta vigente según los importes indicados en dictamen pericial (en un 33% y 29%, respectivamente). Por su parte, la empresa demandada reconvino interesando el cumplimiento del contrato.
Tanto el Juzgado como la Audiencia desestimaron la demanda y estimaron la reconvención rechazando la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" en atención a su excepcionalidad y falta de concurrencia de los presupuestos que entendía debían concurrir para su apreciación por los tribunales.
Formulados sendos recursos de casación y extraordinario por infracción procesal por la arrendataria demandante (que desistió de sus pretensiones con relación al hotel Novotel), el Supremo ha acordado su parcial estimación con el resultado de modificar el contrato de arrendamiento del hotel Ibis, ahora sí, en aplicación de la doctrina jurisprudencial sobre la citada cláusula "rebus sic stantibus" -interpretada con arreglo a los modernos criterios jurisprudenciales- rebajando la renta anual un 29% respecto de la vigente en el momento de interposición de la demanda.
Para Fernando Mier, socio de Iuristax "La sentencia ACCOR del Tribunal Supremo es, sin duda una oportunidad, pero conviene tener presente que se mantiene el carácter restrictivo y excepcional de la aplicación de la cláusula rebús sic stantibus". Su aplicación ha de analizarse en función de las circunstancias de cada caso, y considerando el contexto y las concretas repercusiones de la crisis en cada supuesto. Ahora además, habrá que valorar la situación actual del sector y el negocio, que aparentemente mejora.
Fernando Mier añade que "Es fundamental tener presente que las condiciones concretas negociadas en un contrato de arrendamiento tienen una incidencia directa en el resultado de explotación y el valor de la compañía. El obligatorio cumplimiento, el reparto de los costes de conservación y reposición, las clausulas de salida o revisión, son esenciales y tan o mas importantes que la duración y el importe de la renta. Hay cláusulas contractuales que valen su peso en oro".
De hecho, según comentó Ignacio Sanjurjo, socio de Cuatrecasas, "hemos comprobado la conveniencia de prever distintos escenarios y circunstancias a lo largo de la duración de los contratos en virtud de cláusulas flexibles que permitan la pervivencia del contrato con base en la reciprocidad, tratando de evitar la resolución provocada por el incumplimiento de cláusulas excesivamente rígidas".
