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Civil

12 de Abril de 2013

La nulidad de las licencias de obra: titulares afectados y terceros de buena fe

Uno de los problemas jurídicos que afecta a algunos propietarios de viviendas en suelo no urbanizable en Málaga es el que se ha originado en los últimos diez años con la nulidad de algunas licencias de obra que amparaban dichas edificaciones en suelo no urbanizable, nulidad que en la mayoría de los casos se ha producido en la vía judicial a través del correspondiente procedimiento contencioso-administrativo.

Gustavo Calero Monereo,
C&D Solicitors, Málaga


Lo primero decir que la nulidad de una licencia de obra conllevaría siempre la demolición de lo construido al amparo de la misma en suelo no urbanizable de especial protección, y para las licencias otorgadas en suelo no urbanizable común (sin especial protección)  conllevaría la demolición siempre y cuando no hubiese transcurrido más de cuatro años desde la finalización de la construcción y el inicio del procedimiento contenciosos administrativo o del procedimiento de nulidad de oficio por parte del Ayuntamiento. Desde Marzo de 2012 dicho periodo es de seis años en lugar de cuatro.

El problema principal desde un punto de vista jurídico radica en el tercero de buena fe, recogido en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que compra la vivienda al anterior propietario y posteriormente se encuentra con la desagradable noticia de que dicha licencia fue impugnada en la jurisdicción contencioso administrativa y declarada nula por sentencia firme con anterioridad a la compraventa o que dicho procedimiento contenciosos o administrativo estaba en curso cuando el compró, por lo que dicho tercero de buena fe se encontrará tarde o temprano con una sentencia que declare nula la licencia de obra.

Esta situación de desconocimiento de ese tercero de buena fe  deviene así porque hasta el 1 de Julio de 2011, fecha en la que se aprueba el Real Decreto-Ley 8/2011 que modifica alguno artículos de la Ley del Suelo, no existía obligatoriedad de inscribir la nulidad de la licencia de obra decretada por sentencia firme o por la resolución de oficio del Ayuntamiento en el Registro de la Propiedadprovocando que ese tercero adquirente no tuviese posibilidad de conocer dicha situación, ya que en la mayoría de los casos el Registro de la Propiedad no recoge las decisiones que se han tomado sobre dichas licencias y que pueden afectar al derecho de propiedad de ese tercero adquirente.

La aprobación del Real Decreto Ley referenciado ha sentado la obligatoriedad de que la realidad jurídica de la propiedad se haga constar en el Registro, siendo la administración responsable en el supuesto de que esta no lleve a cabo la correspondiente notificación al Registro de la Propiedad en los casos en los que un expediente administrativo o procedimiento contencioso afecte a las licencias que en su momento se concedieron sobre dicha propiedad, los artículos 51 y 53 de la Ley estatal de suelo (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio)se encargan de establecer dichas obligacionescon el fin de que el tercero de buena fe pueda conocer la realidad de la finca consultando el Registro de la Propiedad y así comprar o no dicha propiedad con conocimiento de causa.

Ahora bien, anta este situación mencionada anteriormente se plantea un problema con todo lo acontecido con anterioridad al 1 de Julio de 2011, ya sean procedimiento finalizados en esa fecha o que no estaban resueltos, puesto que en ninguno de estos no hay obligatoriedad de llevar a cabo dicha inscripción en el Registro de la Propiedad al aplicarse la normativa anterior.

En mi opinión el problema principal de la legislación española en este terreno y su interpretación mayoritaria por la jurisprudencia española radica en que el tercero de buena fe que accede al Registro de la Propiedad no queda protegido por la fe pública registral y la seguridad jurídica que debe proporcionar el Registro de la Propiedad, imponiéndose el mantenimiento de la legalidad urbanística a la fe pública registral, lo cual entendemos que no es ajustado a derecho ya que ese tercero de buena fe, propietario legítimo y persona ajena a lo acontecido con las licencias, no debe de soportar la actuación negligente de la administración local por haber otorgado dicha licencia de obra. En aras de fortalecer la seguridad jurídica, los derechos del tercero de buena fe deberían de prevalecer ante el cumplimiento de la legalidad urbanística.

Aparte de la situación del tercero de buena fe explicada anteriormente, entiendo que el problema de fondo radica en que el derecho de propiedad en España no goza de una especial protección, y debemos de recordar que España está obligada al cumplimiento del Convenio de Roma el cual define el derecho de propiedad como un derecho fundamental debiendo este tener una protección especial, el propio Tribunal Europeo de Derechos Humanos (TEDH) en su interpretación del Derecho de Propiedad ha venido exigiendo que:

1)   Los afectados por procesos judiciales o administrativos, que conllevasen la pérdida de sus bienes deben tener una oportunidad efectiva y real de defender su situación en el procedimiento.

2)   Que la privación por razones de interés general, como sería el cumplimiento de la legalidad urbanística, de la propiedad de un bien a su titular exige previa indemnización por tal privación, sin que actualmente la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) y el Reglamento de Disciplina Urbanística recojan dicha posibilidad. Mencionar en este sentido que una reciente resolución  del TEDH de fecha 31 de Enero de 2013, mediante medida cautelar ha paralizado un derribo en la Cañada Real (Madrid) hasta que el Ayuntamiento facilite a la familia que ocupaba la misma un alojamiento alternativo, mientras se resuelve la cuestión de fondo planteada, y en este caso hablamos del derribo de una vivienda en un barrio chabolista, en suelo especialmente protegido y sin ningún tipo de licencia.

Por lo tanto el ordenamiento jurídico español es el que debe replantearse ciertas decisiones de fondo dotando al derecho de propiedad del carácter de fundamental y protegiendo el mismo, la protección del tercero de buena fe registral debería de ser una de las piezas claves de dicha protección, puesto que el tercero no debe soportar los perjuicios de una actuación irregular de la administración al haber concedido dicha licencia, tanto en los supuestos en los que dicho procedimiento de nulidad no fue anotado en el Registro de la Propiedad cuando ese tercero compro la propiedad, y por lo tanto no tenía posibilidad de conocer de su existencia, como en aquellos procedimientos contra las licencias que se inicien una vez ese tercero de buena fe es el nuevo propietario.

Así mismo, se debería de evitar que los titulares de dicho derecho de propiedad que construyeron su vivienda con las licencias pertinentes que el Ayuntamiento les concedió, pueda ser despojados de dicho derecho mediante la demolición, sin que se ponga a disposición de estos previamente una indemnización que cubra la pérdida patrimonial que van a sufrir con la demolición de la vivienda, ya que dicha demolición viene originada por la actuación negligente del Ayuntamiento y no del propietario, España debe de  velar por el cumplimiento de sus obligaciones como país miembro de la unión europea, pues el concepto del derecho de propiedad recogido en el Convenio de Roma y la jurisprudencia del TEDH es clara en este sentido, y entendemos que se está vulnerando el Convenio de Roma por parte del Estado español, aparte de que la actual situación crea incertidumbre e inseguridad jurídica.


Gustavo Calero Monereo,
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