En el artículo anterior señalábamos que en el régimen de propiedad horizontal concurre una titularidad privativa sobre elementos de un inmueble “susceptibles de aprovechamiento independiente” y un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes, ya sean comunes por su propia naturaleza o por destino (disponerse así en la escritura de división horizontal o los estatutos de la comunidad de Propietarios).
El suelo figura entre los elementos comunes que enumera el artículo 396 del Código Civil, pero esta enumeración no es cerrada ni exhaustiva, por lo que no todo el terreno no edificado es automáticamente elemento común.
El suelo que no sirve de base física de las edificaciones (i.e. patios, jardines, porches o terrazas de las primeras plantas o zonas verdes) no es necesariamente común, puede tener naturaleza privativa si así lo recoge el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal o los estatutos.
En estos supuestos en Registro de la Propiedad estos espacios delimitados de suelo pueden reflejarse como de carácter privativo o como entidad hipotecaria separada
Régimen aplicable a terrazas, patios y espacios exteriores en situaciones de propiedad horizontal tumbada y complejos inmobiliarios
La adecuada configuración de terrazas, patios, jardines y espacios exteriores de uso exclusivo es especialmente relevante en la propiedad horizontal tumbada y complejos inmobiliarios.
Las terrazas o patios, no son elementos comunes por naturaleza y no existe presunción legal de que sean elemento común. El carácter privativo deberá determinarse en el título constitutivo o los Estatutos
En supuestos en los que el título constitutivo atribuye privativamente un patio, terraza o jardín a una determinada vivienda o edificio, su uso y disfrute le corresponde libremente y en exclusiva con los límites del respeto a la Ley y los Estatutos. Salvo que los Estatutos dispongan otra cosa, deberá sufragar todos los costes vinculados al mismo.
Uso exclusivo versus titularidad privativa
Cuestión distinta es atribuir a una vivienda o edificio el uso exclusivo de un elemento común. Opera como una limitación de derechos del resto de los comuneros y por ello debe constar de forma expresa y clara en el título constitutivo, los Estatutos o haber sido acordada válidamente por la comunidad.
Aunque se atribuya el uso exclusivo, pero ciertos actos que exceden del uso precisan autorización de la comunidad. Los gastos vinculados a ese elemento común se sufragarán en la forma que se defina en los Estatutos y LPH (y defecto de disposición al respecto por la Comunidad de Propietarios)
Consecuencias prácticas en las promociones inmobiliarias
La titularidad privativa y uso privativo tiene distinto reflejo en el Registro de la Propiedad. La titularidad privativa puede ser objeto de inscripción y el uso exclusivo sobre un elemento común no causa asiento registral, salvo que se configure como un derecho real específico, lo que no es muy frecuente (i.e derecho real de uso).
La configuración clara de terrazas, jardines o patios en la escritura de constitución o modificación del régimen de propiedad horizontal o complejo inmobiliario es clave para garantizar la seguridad jurídica del comprador y del financiador (acreedor hipotecario). De ella dependerá el reflejo de los elementos de titularidad privativa en el Registro de la Propiedad. Asi, la omisión o la falta de atribución clara de la titularidad o el uso en el título constitutivo puede generar conflictos sobre la forma de uso, quien decide y costea el mantenimiento ordinario o las obras extraordinarias relativas a estos espacios. Pueden tener impacto incluso en las tasaciones hipotecarias del inmueble
La adecuada delimitación física, configuración jurídica y registral de estos elementos es especialmente relevante en situaciones de propiedad horizontal tumbada o complejos inmobiliarios. La jurisprudencia ha declarado nulas diversas cláusulas estatutarias que pretendían restringir el uso de jardines o espacios sin base en el título constitutivo.
Por tanto, tanto en constitución o modificación del régimen de propiedad horizontal, es imprescindible una descripción precisa de los espacios exteriores, su titularidad y su régimen de uso. Para evitar conflictos y generar seguridad jurídica para los titulares de derechos sobre el inmueble. Pero también porque incide en el valor de tasación del inmueble.
Licencias y obligaciones urbanísticas
La atribución de la titularidad privativa de un espacio exterior permite usar y disfrutar libremente pero dentro de los límites de la Ley y los Estatutos. Por ello no exime del cumplimiento de la normativa urbanística (i.e solicitar licencia, declaración responsable o comunicación para ciertas obras como cerramientos de terrazas). Tampoco exime de pedir permiso a la Comunidad de Propietarios cuando proceda de acuerdo con los Estatutos (i.e. para instalar pérgolas, toldos, tendederos …)
Transformar elementos comunes en privativos requiere la modificación del título constitutivo conforme al artículo 5 LPH, y puede exigir obtener licencia municipal (declaración responsable o comunicación previa) si se trata de un acto sujeto a control administrativo (i.e. una alteración de la fachada o elementos protegidos)
En conclusión, el régimen jurídico de terrazas, patios y jardines en conjuntos inmobiliarios (residenciales o no) exige una precisa configuración del título constitutivo que permita el adecuado reflejo registral para evitar conflictos y garantizar la seguridad jurídica de propietarios y financiadores. Esta precisión resulta especialmente delicada en situaciones de propiedad horizontal tumbada y en complejos inmobiliarios, donde los espacios exteriores son esenciales para su funcionalidada.
