El Project Manager se ha convertido actualmente en una figura clave en el desarrollo de los proyectos inmobiliarios en España. Especialmente cuando se trata de proyectos más complejos y/o interviene un inversor institucional que desea un control técnico-económico más exhaustivo del desarrollo del proyecto.
El PM es una figura que no está regulada en el Derecho Español y su intervención en el proceso edificatorio no es obligatoria. No aparece relacionado por tanto entre los agentes de la edificación cuya actuación regula la LOE (y ello a pesar de que regula las atribuciones de otros intervinientes como entidades de control de calidad de la edificación y suministradores). Pero en la práctica no es del todo infrecuente que se haya atribuido al PM responsabilidad considerándole agente de la edificación al amparo lo dispuesto en el artículo 17.4 de la LOE
En la anterior entrega veíamos como la jurisprudencia suelefundar la atribución de responsabilidad al Project Manager (PM) como agente de civilla edificacióncuando (i) actúa independiente en el proceso de la edificación de acuerdo con el artículo 8 LOE y (ii) y su intervención en la obra es decisoria sobre los elementos esenciales del proceso edificatorio.
Por tanto, para calibrar la responsabilidad del Project Manager hay que considerar, como se ha señalado, las funciones que le atribuye su contrato y la efectiva actuación (si se extralimitase de lo previsto en el contrato, interviniendo de forma decisoria, podría incurrir en responsabilidad como agente).
Bajo mi experiencia, el PM generalmente es una compañía (o profesional de la arquitectura o ingeniería) a la que contrata la propiedad para controlar técnica y económicamente, en ocasiones el diseño y, fundamentalmente, la ejecución de la obra, de forma que le asesore y represente frente a los demás profesionales o entidades que intervienen en el proyecto.
Es decir, se trataría de un profesional o compañía cuyos servicios no implican más que las específicas funciones de coordinación y control para alcanzar una misión de organización general u “orquestación” como mandatario del Promotor.
Como regla general el PM actúa proponiendo a la Propiedad que es la que decide de modo que si el PMactúa únicamente como asesor técnico del promotor y como representante frente a los verdaderos agentes de la edificación, no puede ser considerado responsable automáticamente como agente por defectos constructivos. La Propiedad que contrata a un PM encomendándole una misión de gestión de conjunto generalmente no pretende desvincularse del resultado final, sino que lo que busca es asegurar al máximo la obtención de un resultado
Su función no sustituye ni se solapa con las del arquitecto, aparejador, constructor, promotor, etc. Como asesor, su función se realiza fuera de la cadena de los agentes de la edificación, como un “controler-asesor” externo designado por la Propiedad, que no se obliga a obtener el resultado, sino que asesora para su mejor consecución.
Situaciones a vigilar
Sin embrago pueden existir situaciones en las que las facultades del PM van mas allá, como en el caso en que el promotor delega sus funciones en el PM. Asi en el supuesto en que el PM actúa como Promotor Delegado se convierte en “promotor de hecho” y por tantoes un agente de la edificación ya que, en la práctica, se encarga de gestionar la obtención del resultado con facultades decisorias en su condición de promotor. Tal situación no es una hipótesis de laboratorio, es frecuente en el contexto de operaciones complejas de inversión inmobiliaria, tipo Forward Funding.
En los supuestos en los que las obligaciones contractuales del PM y su intervención en la obra puedan llevarle a actuar de manera efectiva a actuar como un miembro más de la Dirección Facultativa o como Promotor Delegado, con intervención decisoria en cuestiones relevantes para el desarrollo del proyecto o edificación, el PM puede incurrir en responsabilidad via LOE.
Una adecuada regulación y seguimiento de la ejecución del contrato.
Para evitar el riesgo de responsabilidad LOE es preciso definir adecuadamente en el contrato de servicios, las obligaciones y competencias del PM, insistiendo en su condición de asesor que hace propuestas basadas en criterios técnicos, pero no decide ni se compromete a la obtención de un determinado resultado (aunque parte de su remuneración pueda estar vinculada a ese resultado).
Es muy recomendable regular cuidadosamente el sistema de autorización previa de la Propiedad de cualquier actuación que el PM lleve a cabo en su nombre. El PM de cuidar de contar siempre con constancia escrita e inequívoca de los términos de esa autorización.
También conviene que el PM sea muy meticuloso en la adecuada redacción de las actas de reunión con la Propiedad y otros intervinientes de forma que las instrucciones o acuerdos queden claramente expresados de forma clara y concretando acciones, plazos y responsabilidades y -aunque parezca una obviedad- asegurando que las actas queden siempre debidamente firmadas por todos.
El PM debe atenerse estrictamente a las facultades que le atribuye el contrato que suscribió y las funciones que en él se le asignaron, y no extralimitarse. Un bienintencionado “exceso de celo” podría hacerle incurrir en responsabilidad, porque esta se va a determinar no por la “letra del contrato” sino por la efectiva actuación del PM.
