LA CARA
Manuel Magaña
Abogado del área Bancario y Financiero de Gaona, Palacios y Rozados Abogados, despacho asociado a Roca-Junyent
El mercado de arrendamientos urbanos de viviendas español ha vivido durante los últimos años un paradigma que se ha materializado en un aumento de los precios del alquiler de vivienda habitual, así como a la disminución de la oferta existente en el parqué inmobiliario.
Ante tal disyuntiva, el pasado 24 de mayo de 2023, el Ejecutivo aprobó la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la cual viene a introducir importantes novedades legislativas en lo que respecta al acceso a la vivienda y en la relación jurídica existente entre arrendador y arrendatario.
La nueva ley, a través de su disposición final primera, viene a modificar el artículo 20 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, estableciendo la obligación del arrendatario de hacerse cargo de los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato. Esto viene siendo una reivindicación histórica por parte de los inquilinos, que implicaba un gravamen económico perjudicial para el arrendatario que no se correspondía con la titularidad real de la prestación del servicio.
Asimismo, a través de su disposición final segunda, la Ley prevé una serie de incentivos fiscales en forma de bonificaciones en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para aquellos arrendadores que, en las zonas de mercado residencial tensionado, cumplan con una serie de requisitos. Dicha bonificación variará en función de una serie de circunstancias, como pueden ser la rebaja de la renta anterior a la nueva formalización de contrato de arrendamiento, la edad del arrendatario, la titularidad del bien inmueble o haber sometido la vivienda objeto de alquiler a una actuación de rehabilitación.
LA CRUZ
Maria Irigoyen
Abogada del área Bancario de Gaona, Palacios y Rozados Abogados, despacho asociado a Roca-Junyent
En los primeros artículos de la Ley de Vivienda que entró en vigor el pasado mes de mayo, se observa la intención del legislador por definir los conceptos que se incluyen en el texto legal y que a partir de ahora van a ser muy frecuentes en nuestro lenguaje cotidiano. Uno de esos conceptos es el de gran tenedor, que será la persona física o jurídica que más requisitos tendrá que cumplir de ahora en adelante si quiere alquilar un inmueble o iniciar procedimientos de desahucio o de ejecución hipotecaria para recuperar la posesión de los mismos.
Cuando pensamos en un gran tenedor, lo primero que nos viene a la cabeza son los bancos o los fondos de inversión, pero hay que tener en cuenta que, tal y como dice la Ley, un gran tenedor será la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial. Dicha calificación podrá ser modulada por las Comunidades Autónomas, pues como todos ya sabemos son los competentes en materia de vivienda, hasta llegar al límite de la titularidad de cinco o más inmuebles de uso residencial. En este punto queremos hacer una matización y es que la ley elimina de la contabilización de los inmuebles los garajes y trasteros, pero puede ser controvertido el hecho de la titularidad de una parte de un inmueble, pues pensemos en los inmuebles en los que aparecen como titulares más de cuatro personas. Dicho esto, la contabilización de las fincas con uso residencial no será tan sencilla como a priori parece, en casos en los que los grandes tenedores no sean bancos o fondos de inversión.
Al hilo de lo anterior, en la Disposición final quinta, se recoge la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, concretamente, se modifican los procedimientos de desahucios y las ejecuciones hipotecarias.
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