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Subrogación en arrendamiento de vivienda a pesar de no haber una notificación formal por escrito

Irune Agorreta Martínez. Professional Content Thomson Reuters

STS 628/2021, de 27 septiembre (RJ 2021, 4411)

Queda acreditado que la arrendadora tuvo pleno conocimiento de la voluntad subrogatoria 

Voces 

Arrendamiento de vivienda. Subrogación. Consentimiento. Arrendador. Arrendadora. Arrendatario. Arrendataria 

Supuesto de Hecho 

Lo que se trata en esta sentencia es si la ausencia de notificación del fallecimiento del arrendatario, en legal forma, por parte de la viuda a la arrendadora, supone un obstáculo a la subrogación en el arrendamiento cuando se ha tenido pleno conocimiento de la voluntad subrogatoria. En primera instancia se considera que el fallecimiento queda implícitamente notificado por el cambio de titularidad de la cuenta, además de que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (RCL 1994, 3272) no exige que la comunicación por escrito tenga que ser fehaciente, habiendo un consentimiento tácito a la subrogación arrendaticia. Recurrida en apelación la sentencia, la Audiencia Provincial interpreta sin embargo que la decisión de instancia no es conforme con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que exige, para una válida subrogación una comunicación por escrito al arrendador, dentro del plazo de tres meses desde la muerte el arrendatario, del fallecimiento y de la identidad de la persona, que estando facultada para ello, tiene la voluntad de subrogarse. Recurrida en casación, el Tribunal Supremo casa la sentencia de la Audiencia Provincial argumentando lo siguiente 

Criterio o ratio decidendi 

Principalmente indica el Tribunal Supremo que la razón en la que se apoya la sentencia de la Audiencia Provincial es contraria a la doctrina sentada por la Sala en la Sentencia del Pleno 475/2018, de 20 julio (RJ 2018, 2834), en la que expresamente se declaró que rectificaba su doctrina anterior, contenida en las sentencias en las que la Audiencia basa su decisión. En dicha sentencia, la Sala consideraba que esa doctrina resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico. Atendiendo pues a esa buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello. En efecto, subraya dicha sentencia que invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe. 

Así pues, teniendo la arrendadora conocimiento del fallecimiento del arrendatario y que la vivienda seguía ocupada por su viuda, con derecho a subrogarse en el contrato, dado el cambio de la cuenta en la que se domicilia el pago de la renta, aplicando la doctrina de la mencionada sentencia, estima el recurso de casación y anula la sentencia de la Audiencia Provincial. 

Documentos relacionados 

Normativa considerada 

Art. 16 de la Ley núm. 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos de 1994 (RCL 1994, 3272)

Art. 7 del Código Civil (LEG 1889, 27)

Jurisprudencia relacionada 

TS (Sala de lo Civil, Sección Pleno), sentencia núm. 475/2018, de 20 julio (RJ 2018\2834)

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