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16/04/2024. 10:21:27

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Aplicación cláusula “rebus sic stantibus” ante una situación de arrendamientos de tipo turístico

Sara Silvestre. Professional Content
Balanza con dinero

Juzgado de Primera instancia 20 de Barcelona dicta la primera sentencia de 2021 en la que se reconoce el “rebus sic stantibus” a un inquilino que tenía arrendados varios pisos para alquiler turístico y que, por motivo del Covid-19 y el estado de alarma, vio afectado su negocio y disminuir sus ingresos. 

Voces 

Aplicación cláusula “rebus sic stantibus”; Arrendamiento de tipo turístico; resolución contractual; retroactividad; modificación de las circunstancias; Estado de Alarma; Covid. 

Supuesto de hecho 

La demandante tiene alquiladas 26 viviendas y un local en Barcelona, todos ellos destinados a alojamiento turístico cuya actividad ha sido suspendida por el Estado Alarma impuesto por el RD 463/2020 (RCL 2020, 376)y reanudada después con muchas limitaciones. Está suspensión, según la demandante, imposibilita la explotación del negocio arrendado incumpliendo así el arrendador con su obligación de mantener el goce pacífico y útil y frustrando la causa de los contratos suscritos. Por ello dice que hay un desequilibrio de las prestaciones a cargo de la autora, y que se reconozca que se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias. Lo que conllevaría fijar una nueva renta.  

La demandada se opone a la demanda negando que se haya producido incumplimiento por su parte ya que en su conducta no hay culpa que impida disfrutar de lo arrendado. Además, dice que no se puede aplicar la cláusula “rebus sic stantibus” ya que esto es consecuencia de la pandemia y su regulación está prevista en el RDLey 15/2020 (RCL 2020, 640).  

Criterio o Ratio decidendi 

El juez falla a favor del demandante y declara la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”. Dice que efectivamente se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base a la voluntad negocial y esta alteración genera un desequilibrio de las prestaciones a cargo de la actora. Por ello impone también una nueva renta. 

En sus fundamentos de derecho la sentencia ofrece una interesante explicación sobre la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”. Hace referencia a que es una excepción al “pacta sunt servanda” y se puede aplicar teniendo que concurrir una serie de requisitos, incluidos por ejemplo en el art. 6 los Principios Europeos de Derecho de los Contratos (PEDC); imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual, que en el caso que nos ocupa se cumplen. 

Recoge también una explicación de la cláusula como principio general del derecho dentro de las fuentes del derecho.  

La sentencia analiza en detalle la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” en contraposición con la aplicación del RDLey 15/2020 (RCL 2020, 640). Utilizando varios argumentos como que “la interpretación más adecuada es que las consecuencias que fija no son excluyentes de otras modificaciones, sino que es una alteración del contrato que se puede aplicar por mor de la cláusula “rebus sic stantibus””. Las consecuencias que fija este RDLey pueden ser suficientes en determinados contratos para conseguir el equilibrio en las prestaciones, pero puede no serlo en otros. 

El RDLey 15/2020 regula una consecuencia, pero no impide que una parte, en este caso el arrendatario, solicite otra consecuencia jurídica distinta de la mora en el pago de la renta que establece el citado texto normativo. La equidad que no es siempre la misma en todos los contratos con independencia de que el hecho que permita la aplicación de la cláusula pueda ser el mismo, como sería en este caso la pandemia del Coronavirus. 

Normativa considerada 

Arts. 1 y 7, 1091, 1258 del Código Civil (LEG 1889/27)

Art. 6.111 de los Principios Europeos de Derecho de los Contratos (PEDC) 

Art. 255.1 de la Ley de enjuiciamiento civil (RCL 2000, 34)

Jurisprudencia relacionada 

STS núm. 156/2020, de 6 de marzo (RJ 2020, 879)

STS núm. 5/2019, de 9 de enero (RJ 2019, 5)

Bibliografía relacionada 

Implicaciones de la crisis del COVID-19 en los contratos de arrendamiento de locales comerciales (BIB 2020, 10042) 

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