El Art. 4 de la LAU de 1994 regula el régimen jurídico aplicable tanto a los arrendamientos de vivienda como para uso distinto al de vivienda y a continuación el específico que resulta aplicable en cada uno de los dos casos, estableciéndose en el de viviendas un tratamiento singular cuando se trata de las denominadas con arreglo a la terminología propia de la normativa anterior, "suntuarias". El último número del precepto se ocupa de la exclusión de la ley aplicable.
En cuanto al régimen jurídico general, establece el número 1, del Art. 4, la declaración de imperatividad de la normativa que desarrolla en materia de: ámbito de aplicación de la Ley, disposiciones comunes (obligatoriedad de la fianza y formalización del contrato) y procesos arrendaticios (si bien es preciso recordar que todos los artículos que integraban el Título V, fueron derogados por la disposición derogatoria única 2.6º, de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, Ley 1/ 2000 , de 7 de enero).
Se ha puesto en duda, la exactitud de tal declaración de imperatividad, cuando se trata de arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Y ello es así porque en la regulación de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un amplio recurso al Derecho Común. Sin embargo no cabe no cabe excluir por pacto ningún arrendamiento sometido a la LAU, dejando al margen de su ámbito de aplicación los que se enmarcan dentro del marco que la propia Ley configura. Y tampoco se debe confundir la inclusión o exclusión del arrendamiento en el señalado ámbito de aplicación, con la posibilidad aun estando incluido de, de excluir la aplicación de alguno de sus preceptos, cuando se trata del arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
El régimen específico de arrendamiento de vivienda, se concreta en lo regulado dentro del Título II de la LAU y en su defecto por la voluntad de las partes y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil. Si bien esta remisión al Código sustantivo común, debe modalizarse en aquellas Comunidades Autónomas que poseen Derecho Civil propio, a título de ejemplo en la Comunidad Foral de Navarra, donde la Ley 588 del Fuero Nuevo, refiere a efectos de integración de la normativa especial en materia de arrendamiento de cosas las disposiciones del propio Fuero Nuevo.
La imperatividad establecida del régimen para el arrendamiento de vivienda no es absoluta, puesto que sus normas pueden modificarse por voluntad de las partes en beneficio del arrendatario, e incluso en su perjuicio, cuando la propia norma así lo autorice. De donde se infiere que las disposiciones específicas de la LAU, relativas a esta modalidad de arrendamiento que protegen los derechos del arrendatario, constituyen derecho necesario especialmente durante los cinco años que la ley contempla como plazo mínimo de duración. Convirtiéndose transcurrido este tiempo en derecho dispositivo.
Cuando se trata de "viviendas suntuarias", cuya regulación se confía primeramente a la voluntad de las partes, en su defecto a lo dispuesto en la LAU, sobre arrendamiento de viviendas y supletoriamente a lo dispuesto en el Código Civil , la mayor discusión se ha planteado a los efectos de determinar si por superficie debe entenderse la útil o la construida. Teniendo en cuenta los precedentes del debate Parlamentario sobre este precepto en las que se rechazaron las enmiendas dirigidas a introducir en el Art. 4. 2 párrafo segundo el adjetivo "útil" y otras consideraciones relativas al objeto contractual, la opción más segura pasa por considerar la superficie total construida, es decir el espacio real edificado destinado a vivienda sin considerar los elementos comunes del inmueble ni la parcelo no edificada en que se pudiera ubicar aquella, así como tampoco los accesorios del Art. 2.2. LAU.
El régimen específico de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, no ofrece dudas, estos arrendamientos sin perjuicio de la imperatividad ya dicha de los Títulos I y IV, se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto con arreglo a lo dispuesto en el Título III de la LAU, y supletoriamente en base lo a lo establecido en el Código Civil, o al Derecho Civil propio de determinadas Comunidades Autónomas.
Cuando sea posible la exclusión de la aplicación de preceptos de la LAU, debe hacerse de forma expresa y con respecto a cada uno de ellos. Por ello se descarta la validez de las exclusiones genéricas o globales.
