La Ley de Vivienda ha generado ciertas dudas sobre que medidas son de aplicación desde el 26 de mayo pasado y que arrendadores (¿solo grandes tenedores?) y arrendatarios están sujetos a estas medidas ya en vigor.
Comencemos con una obviedad, que quizá conviene recordar. La Ley no ha sido derogada y los resultados de las elecciones del 28J o la convocatoria de elecciones generales no afectan a su vigencia.
La Ley de Vivienda sigue en vigor y existen normas de la misma vigentes desde el 26 de mayo pues son de aplicación directa, es decir que no han de ser objeto de desarrollo reglamentario o por parte de las Comunidades Autónomas para ser efectivas (i.e topes al precio del alquiler).
Los topes al precio del alquiler ya existen desde marzo de 2022 y la Ley de Vivienda los regula hasta 2024 y prevé su permanencia después de 2024, si bien sin definir el índice de contención de rentas.
Recordemos que en marzo de 2022 se estableció que para los grandes tenedores de vivienda el mecanismo de actualización de las rentas no sería el acordado en el contrato (habitualmente el IPC) sino el Índice de Garantía y Competitividad (que no puede ser superior al 2%). Esta medida, se prorrogó posteriormente hasta el 31 de diciembre de 2023.
Ley de Vivienda establece que durante 2024 en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que proceda actualizar la renta, el incremento no podrá superar el 3% en el caso de grandes tenedores (personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 inmuebles de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros). En los supuestos en los que el arrendador no fuera un gran tenedor, el incremento será el pactado entre las partes y, en defecto de pacto, no podrá ser más del 3%. Estas medidas de limitación de la actualización de las rentas estan actualmente en vigor (y en lo que se refiere al año 2023 lo estaban antes de entrar en vigor la Ley de Vivienda. Por tanto en 2023 los grandes tenedores no pueden actualizarlas más allá del 2%.
Los resultados de las elecciones del 28J y la convocatoria de elecciones generales han hecho que se generen nuevas dudas sobre si al Ley de Vivienda quedará en papel mojado en todo o en parte.
Tras el vuelco electoral en las elecciones autonómicas y localesdel pasado 28J surgen dudas sobre qué medidas les son de aplicación y cuales pueden no llegar a ser efectivas, pues para entrar en vigor dependen del desarrollo reglamentario por parte del Estado o municipio desarrollo legislativo por parte de las Comunidades Autónomas.
El desarrollo reglamentario de la Ley de Vivienda por el Estado no parece factible antes de las elecciones generales del 23J, por falta de tiempo. Tras las elecciones generales, si gobernase el PP parece poco probable que el Gobierno proceda al desarrollo reglamentario de la Ley de Vivienda pero el PP ¿derogará en todo o en parte la Ley? ¿derogara medidas tan “populares” como el tope a las rentas que ya están disfrutando un buen número de arrendatarios?
Tras los comicios electoras de 28J, parece probable que en la Comunidades Autónomas en la que gobierne el PP (incluso con apoyo de Vox) no se desarrollen la Ley de Vivienda (i.e. declaración de zonas de mercado residencial tensionado y consideración de gran tenedor al propietario de 5 viviendas). Igualmente, en los municipios donde gobierne el PP parece poco probable que se modifiquen las Ordenanzas municipales para establecer el recargo del 50% en el IBI de las viviendas desocupadas. Pero si el recargo en el IBI de las viviendas vacías ya está previsto en la Ordenanza, ¿un nuevo gobierno municipal del PP lo eliminará?
Además de estas incertidumbres sobre que decisiones tomarán los ayuntamientos y gobiernos autonómicos pendientes de constituirse o el futuro Gobierno, existe la posibilidad de que se interpongan recursos de inconstitucionalidad contra la Ley de Vivienda.
Existe la posibilidad de que se interponga recurso de inconstitucionalidad y que esta ley se declare parcialmente inconstitucional por invadir competencias autonómicas, como ya ocurrió el pasado año en Cataluña. Pero hasta la fecha no se ha interpuesto ningún recurso de inconstitucionalidad. Existe plazo para interponer el recurso hasta el 25 de agosto próximo, por lo que parece lógico pensar que hasta después de las elecciones 23J no se interpondrán recursos de inconstitucionalidad, pues las prioridades de los contendientes políticos son otras (hacer campaña y ¡ganar las elecciones!).
En definitiva, hay preceptos de la Ley de Vivienda que son ya de aplicación pero son muy numerosos los que precisan de desarrollo normativo que es incierto si se producirá y es posible que algunos de los preceptos de la Ley sean declarados inconstitucionales, y que un nuevo Gobierno que salga de las elecciones del 23J se plantee una derogación total o parcial de la Ley.
