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28/03/2024. 22:53:21

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Arrendamiento de habitación en la propia vivienda

Abogado especialista en Derecho Inmobiliario
Colaborador Despacho Pelegri Abogados

Últimamente, se viene observando un aumento considerable en los arrendamientos por habitaciones, sea por temporada de estudios o trabajo, o sea por periodos cortos de tiempo, debido a necesidades perentorias de los inquilinos: visitas a clínicas, por acontecimientos deportivos o culturales, estancias de extranjeros, etc…, y debido a las dificultades económicas por las que han atravesado muchas familias por culpa de la crisis económica, lo cual les permite así llegar a fin de mes.

Habitación

En este artículo vamos, someramente, a tratar del régimen jurídico que es aplicable a dichos contratos de arrendamiento, y de la importancia de plasmarlos por escrito y de forma expresa.

El arrendamiento de una parte de la vivienda, comúnmente de una habitación y algunos servicios anexos de la misma, está excluido del régimen propio del arrendamiento de vivienda regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU), pues solo se arrienda una parte de la misma, y por tanto, no está sometido a dicho régimen, ni está amparado, pues, por el sistema de garantías que establece dicha ley especial.

Esta es, al menos, de momento, la corriente jurisprudencial mayoritaria en nuestras Audiencias Provinciales (entre ellas la Aud. Prov. de Barcelona), y por supuesto, la mayoritaria desde hace ya unos años; si bien hay que remarcar, que anteriormente se habían dado algunos otros pronunciamientos judiciales, contradictorios, pues unas AA.PP. consideraban que se trataba de un arrendamiento sometido a la LAU, pero como arrendamiento de uso distinto al de vivienda, mientras que otras, la incluían dentro de de la LAU, perro además, considerándola como arrendamiento de vivienda habitual. (De todos modos, esta tercera interpretación jurisprudencial, nunca ha sido aceptada por la Dir. Gral. Tributaria, a efectos de reducciones fiscales por arrendamiento.)

Por tanto, damos por sentado que estamos ante un arrendamiento excluido de la LAU, pues el objeto del arrendamiento en esta Ley especial, lo es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, entendiendo por ello, la cesión del uso y disfrute de una edificación habitable y apta para servir a tal finalidad, y ese concepto de habitabilidad, hoy en día, no puede predicarse del objeto arrendado en el presente supuesto, que se ciñe a una habitación o dependencia anexa, situada dentro de una vivienda, carente de los servicios mínimos que requiere en la actualidad toda vivienda.

Dejando clarificada dicha exclusión, y tratándose la LAU de una normativa especial, hemos de acudir a las disposiciones generales del Código Civil, sobre los arrendamientos, en concreto, de los artículos 1.542 a 1.547 y 1.580 a 1.582 del citado C.c., para encontrar su regulación específica.

Por lo tanto, aplicándose las reglas del arrendamiento de fincas urbanas del Código Civil, en el arrendamiento de habitación, no habrá derecho de prorroga para el arrendatario (la duración será la que se pacte), ni ninguna de las restantes garantías que establece la regulación especial de la LAU, especialmente para el arrendatario, aunque también para el arrendador.

Es importante pues, reflejar en el contrato su duración, el precio, los datos de los contratantes, y por supuesto, un croquis o dibujo con la habitación y los m2 aproximados, que son objeto de arriendo, así como las estancias y los servicios de la vivienda que pueden ser compartidas por el arrendatario, (normalmente: baño y cocina); así se evitarán posteriores divergencias en el uso y disfrute del derecho arrendado.

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